2成首付刚需红包 专家称新政剑指非一二线热点城市

　　反者道之动，弱者道之用，融创武汉总经理王迎佳如此评价两成首付重回楼市。

　　2016年2月2日，静待春节放假的人们迎来央行的一则通知，“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”，这意味"两成首付时代"的带来。

　　据房掌柜了解，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。2013年要求是首套房首付是总房款的30%，二套房的首付是总房款的60%。而在武汉，自2013年3月起，武汉缴存职工购买首套房申请公积金贷款的，建筑面积在90平方米及以下的，最低首付款比例即为两成。但受限于贷款金额，贷款首付比例往往仍然在三成。本轮二成首付政策放开会带来如何的楼市变化呢?

　　“然并卵”在房掌柜APP上的网友普遍认为：最低两成首付，意味着楼市利好政策持续加码，但对房地产市场实际影响较有限。“公积金各地都有最高限额，如北京最高限额120万，武汉最高限额60万，这种情况下，首付20%不太可能实现”、“你不要首付，穷人也还不起房贷啊”、“首付两成没用，房价两成还行”

　　对此，武汉房地产专家刘斌表示：二成首付新政的重点，不是一线城市和二线热点城市，而是高库存压力下的二三四五六线城镇。所以，网上的一些一二线城市的老百姓，对新政持此态度可以理解。

　　房地产业内人士普遍认为：从目前购房的首付比例看，在商业银行贷款方面，过去几年是按照30%进行的。而后关于调整到2成首付的呼声很高。到了2015年10月份，随着购房政策的调整，首套房商业贷款的比例调整到了25%。并没有一次性调整到2成首付。而在2月2日的政策中，实际上并不是说全国统一按照2成首付进行，而是按照各地的实际，制定新的贷款政策。所以可以预计的是，在2月3日开始各地商业银行和住房管理部门，会快速根据当地实际制定新的房贷政策。但从市场预期看，部分城市是愿意采取2成首付的做法来活跃当地的房地产市场的。

　　限购政策和一些房价上涨过快的城市，实际上对于此类政策可能是无动于衷的。对于限购城市来说，此次文件就已经明确了不进行调整。而对于房价上涨过快的二线城市，包括苏州等城市，也预计不会有调整。因为房价上涨压力过大，盲目下调并不科学。而对于一些大城市周边的三四线城市来说，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山、嘉善，珠三角的东莞、惠州等，要看当地政府的楼市调控意识，一旦下调，市场交易会快速飙升。因为此类地区的购房购买力还是比较强的，而且部分购房需求会从限购城市中转移到此类城市中来。而中西部的三四线城市放宽后并不会出现市场交易飙升的态势，预计在春节后会逐渐显示出政策的积极效应。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，2016年楼市重要任务就是去库存，这个政策的意图就是配合去库存。从“3.30“政策效果来看，信贷对买房的支持力度最大，因此继续使用这一策略。目前库存压力较大的主要集中于三、四线城市，但是这些地区消费弹性不够，需要一些手段来配合。包括现在鼓励农民入城，目的就是帮助去库存。降低首付可以让他们提前释放购买力，有利于帮助去库存。2015年对于首付比例已经下调过一次，不限购城市首套由30%下调至25%，但效果平平。这次继续调整后，由于两次效果叠加，因此市场会有一些反应，但利好持续时间未必会长久。此外，这次下调后首次置业降低到两成，对于购买二套普宅首付比例已经下降到3成，因此从信贷空间来看，可以说信贷政策的调整空间基本到位。虽然对于限购城市这次不能享受利好，但政策暖风频吹，在心态上很大支持。短期来看，由于上海楼市还处于高温，暂时没有必要给予政策，但是这些利好完全可以做为政策储备。一旦楼市风向发生转变可以用来稳定楼市交易。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为：购买首套房最关键是首付，降首付至2.5成可以降低首套房置业门槛，让普通百姓提前购房;非限购城市大多数有去库存压力，降首付可以加速去库存，首套房贷首付有望降至2成;大多数非限购城市仍然有去库存压力，降首付之后投资性需求不会明显增加。现在看来经济基本面还是有压力，房地产政策短期内不会收紧，鼓励住房消费仍然为未来一段时间内的基本住房政策基调。

　　“重回2008，绝不可能”武汉房地产专家刘斌提出：“这次2成首付的新政出台，基本上属于意料之中的。为了提振经济，需要适当刺激房地产，尤其是在当前发展城镇化、楼市去库存的背景下。主要有两种政策方向可供选择，一是“扩新”，也就是扩大新增购房人群，农民市民化、发展中小城镇，就是这个思路。二是“挖潜”，就需要减税负、降门槛，降首付、降息降准、营业税5改2等政策，就属于这种思路。2015年已经经历过5次降息降准，2016年降息降准的空间就不大了。税费还有下降空间，但是涉及面较广，不会这么快出台。降首付的空间还有，而且政策出台会相对比较快。尤其是这次二成首付赶在春节前出台，就很有深意了。春节正值返乡高峰，对广大二三四五线城市来说，春节返乡置业是一年中的重头戏，此时出台新政，重在拉动高库存压力下的二三四五线城市的房地产消费，同时配合户籍松绑、产业迁移等政策，促进农民市民化、城镇均衡化发展。”

　　同样表示“意料之中!”的还有武汉知名投资客刘得狠，“两成首付利好刚需，2.5成首付其实并不到位，4个月之后出现2成首付，实属正常，但由于本轮2成首付并非2009年一刀切模式，因此更具针对性。”“新政核心在于降低刚需购房门槛，此后决策层还有三板斧，包括降低房地产税收、利率打折以及放宽二套房房贷。”

　　反者道之动，弱者道之用，语出道德经，原意表示，循环往复的运动变化，是道的运动，道的作用是微妙、柔弱的。天下的万物产生于看得见的有形质，有形质又产生于不可见的无形质。融创武汉总经理王迎佳并未深解此话。而在武汉GDP进入万亿俱乐部、执掌中三角经济龙头、楼市去化周期降至7个月的背景下，两成首付政策无疑是又一利好。但其中有起落，有反复，有担心。在实体经济如预期落下之时，作为国民支柱产业的房地产很难独善其身，这恐怕是通货紧缩下的悖论。