主持人:2015年过去了,武汉房地产市场蓬勃发展,那么房地产重要分支——产业地产目前发展情况又当如何?今天,我们有请武汉创意协会、原家美天晟总经理助理林翔博士,来谈谈武汉的产业地产。
林翔:武汉交通广播的听友,大家好!
主持人:产业地产到底是个什么概念,林博士能否为我们解释一下?
林翔:产业地产有不同的解释,其中一种解释是这样的:以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
主持人:武汉又有哪些知名产业地产项目呢?
林翔:汉阳造、江城壹号、创意天地这几个最为知名,另外现在的楚天181文创产业园、中国光谷创意产业基地、华中智谷、光谷软件园、光谷金融港、这些都算,老的项目有花园道,新的有穿越五仟城这些都算,另外物流产业园则数不胜数了。
主持人:感觉文化创意产业园和物流产业园最热闹啊。
林翔:确实是这样。表面看两者好似风马牛不相及,其实都依托了具体产业。
主持人:有产业,就有职工,产业赚钱,职工就有钱,区域经济自然就好,对吧。
林翔:对,就是这个逻辑,所以产业用地比商业用地、住宅用地的价格都要便宜。
主持人:物流产业园能够让我们更快的收到天猫淘宝上的的商铺,我听说江夏就有个菜鸟网络。
林翔:菜鸟是很牛的咯,马云旗下的菜鸟网络,全名叫做中国智能骨干网,“中国电子商务第三大基础设施”之一,中部地区唯一核心节点就落户江夏金口,这个产业园占地2500亩,兼具研发中心、营销中心、区域总部、数据中心、结算中心等功能,辐射中部多个省份和几亿人口。
主持人:创意产业园方面呢?林博士举个例子介绍下吧。
林翔:光谷联合武汉创意天地是2014年10月开园的,当时我们去了现场,开园号称七宗罪,时间跨度长,10月15日至12月27日历时100天,参展国家多达18个,参展艺术家200余位,参展艺术品1000余组,参展艺术活动超过50场艺术活动!最关键的,吴洁你知道是什么吗?
主持人:那,不要钱?
林翔:对。
主持人:那想想当时没去好可惜啊。
林翔:没关系的,线上文化话题不断,线下文化活动不断,这就是武汉创意天地文化产业园推广模式,基本也是目前的主流,所以现在随便去,一般也有相应的活动。
主持人:在产业园推广方面,庆典、征集、说明会、新闻发布会、专题讲座往往是品牌树立的三板斧。而通过整合资源,树立国内外顶级文化品牌形象,进而促进招商销售等工作的展开。这确实棋高一着。
林翔:文化产业园的营销不能广撒网,必须有针对性的圈层活动,针对特定的客群进行推广,凸显文化这个属性。但迄今来看,这个领域涉足者较普通住宅商业项目而言较少,成功者更是寥寥。
主持人:看来武汉除了汉口江城壹号,汉阳汉阳造,武昌创意天地外,更出名的也不多。
林翔:你漏了昙华林,哈哈,现在产业园变种很多,主要在于产业的不同,昙华林目前的产业主要是旅游,前面说的花园道产业主要是餐饮,而穿越五仟城产业主要还是住宅。
主持人:现在的产业园是不是有一种借鸡下蛋的做法?
林翔:借鸡下蛋这个说法比较形象,我们爱说曲线拿地,你看现在武汉住宅楼面价都比较高,产业用地比较便宜,很多开发商就以产业合作的名义进行拿地开发。
主持人:还是举个例子吧。
林翔:今年9月12日,北京北辰实业公告宣称通过股权投资与曙光集团合作开发武汉光谷创意文化科技园,同日,湖北省2015年长三角文化产业招商洽谈会爆出:复地集团与长江出版传媒股份有限公司拟共同投资32亿元在东湖高新区建设长江数字文化产业园。
主持人:武汉光谷创意文化科技园、长江数字文化产业园这都是很大的项目哦。
林翔:大项目就有个问题,就是开发慢,长江数字文化产业园为武汉市2015年重点建设项目,其实现在地都没拿,武汉光谷创意文化园就好点,武汉光谷创意文化科技园有限公司于2014年10月10日摘牌取得武汉P(2014)104 号地块,该地块的宗地面积约为8.27万平。但是这个公司又无法独立开发,于是把北辰等企业拉进来一起开发。正好北辰也需要获得土地储备,一拍即可。
主持人:我听说,武汉三环内相当比例的优质地块被本地开发商囤积,外地开发商在武汉通过招拍挂第一次拿地多数会吃亏,因此目前外地房企通过股权收购等形式与本地开发商进行合作开发比较常见。
林翔:是的,2012年,武汉市成为全国首批16家国家级文化和科技融合示范基地。有政策有指标,借路文化产业,武汉的住宅与商业能够有更好的发展。我个人觉得原来的产业园发展方向,还不止于此。
主持人:愿闻其详。
林翔:“产权换股权”,这是地产和PE界特别热的一种模式,产业园运营及产业孵化过程中,产权换股权、租金换股权。
主持人:明白了,产业企业缺钱,又缺固定资产,他们用自己股权换产业园的支持,比如说来我们这个产业园不要租金什么的。
林翔:对的,产权换股权能够让这些企业在不用支付大笔现金的情况下获得固定资产,当然也就自然解决了产业园招商的问题了。
主持人:现在武汉有开始这样做的吗?
林翔:有不少企业有这个理念,比如说光谷联合或者家美天晟等等,但是真正落地暂时还没有,国内的话,星河集团和深圳市创新投资集团倒是有这样的合作了。
主持人:金融和地产两个行业都有资金流动性很强的特点。如果两者能够结合起来,能够互相地渗透,互相转移,将会赢得很多商业价值、将会拓展这种产业发展空间,今天我们和林翔博士聊了产业地产的问题,大家对这次首付问题想要有了解更多的话,可以加林翔的个人微信linx201030033。
林翔:89.6的听友,再见。