房企融资成本已水涨船高 将慢拿地缓开发不称王

　　库存的压力最后也是资金的压力。

　　“不要用你自己的钱!”据说这在2008年以后成为了一些房地产企业的“1号信条”。证券时报记者走访沪、宁、杭三地后发现，目前，房企银行贷款成本最高上浮30%、信托融资成本最高达20%、资金中介年息最高70%，房企资金确实存在一定压力，但实际情况比外界想象的要乐观。南京一家上市房企总经理认为，吸取2008年教训后，今年房企采取“慢拿地、缓开发、不称王”的策略，有意识、有节奏地控制手中的现金流，大部分上市房企资金明后年都不会出现太大问题。

　　银行信托中介

　　融资成本水涨船高

　　“房地产行业真无良，行业要断粮，要去见死去的老娘。”对于媒体从去年就开始房地产行业资金链断裂的报道，某房企老总自嘲地讲出这样一个犀利的顺口溜，他的内心不无愤怒：干了十多年的房地产业，如今被架上“末日审判”的被告席，人人希望自己中弹倒下。

　　房地产企业收到的第一颗“流弹”来自于银行。

　　额度和利率，成为如今悬在房地产企业头上的两把达摩克利斯之剑。杭州某上市房地产企业董秘向记者表示，第一是额度，银行对房地产公司、对上市房地产公司要求越来越高，一般的房地产公司现在已经达不到银行的最低标准了，即便像自己这种资金情况、品牌资信皆佳的企业在申请贷款时，额度审批周期也越来越长，或者额度拿到了资金却无法到位，影响公司后续经营。

　　第二是利率，与往年相比，贷款成本明显上升，目前银行给公司的贷款利率在基准利率上还要上浮15%到30%。有时，银行还要求增加管理费、制定费等等，或提出“贷多少、存多少”，即假如公司要求贷款1亿元，就必须相应地在银行有1亿元存款，这种隐性的条款，增加了企业的借贷成本。

　　房企收到的第二颗“流弹”来自信托。

　　房地产信托要求的年收益从2010年的12%增长到目前最高20%。杭州本地的房企老总表示：“房地产信托作为一个次于银行信贷的融资渠道，对房地产公司来讲是一个很常见、很普遍的融资方式。市场情况好的时候，房地产信托的年收益在10%到12%;不好的时候，年收益率在16%到18%。2009年和2010年，市场行情相对较好，年收益率大概在12%左右。半年前房地产信托要求的年收益在16%左右，现在有的也会达到20%。”采访中，有房企表示其实信托收益率在30%以内，都可以承受。但是，需要注意的是这些大多数属于资金头寸的调剂，属于个案，假如房地产企业平均融资成本都涨到20%左右，那么就真的有问题了。

　　房企收到的第三颗“流弹”则来自民间资金中介。

　　有上市企业老总向记者透露，目前从民间借贷的年息大部分在25%至30%左右，最高达60%到70%左右的年息，或者5%至6%的月息，视公司情况和地区、期限不同而有巨大的差异。一般房地产企业贷款的资金需求期限较长，因此借贷成本偏高，如果房地产企业又是跨地区借贷的话，那么成本可能更高。另有房地产公司老总表示，甚至因为利息高，一些资金状况较好的房地产企业甚至也进行了部分放贷性质的业务。