加强楼市调控制度化设计将成影响调控成败的关键

　　传统房地产销售的“金九银十”，在今年变成了房地产市场调控的关键时机。

　　目前，部分一线城市房价仍在僵持，二、三线城市房价上涨过快。针对这种局面，高层再度表态坚持楼市调控不放松，确保房地产调控见到实效。不放松的体现就是，限购政策范围扩展至部分二、三线城市，住房和城乡建设部公布了5项建议标准，建议符合2项以上的城市“对号入座”。

　　从国家对房地产调控的严厉态势来看，一些观望的二、三线城市在限购上将会陆续跟进。但政府、开发商、购房者(包括刚需和投资)三者间的“角力”仍然不会轻易释缓。这个过程中，应该引起警惕的是，表面僵持的背后是各种利益的剑拔弩张，调控一旦放松，必然出现房价报复性反弹。就当下而言，调控措施的制度化设计是影响调控成败的关键。

　　首先，对限购政策，应该有一个明确的制度标准。如果仅仅是权宜之计，那么什么条件下可以淡出，又准备以什么样的政策措施应对“限购之后”，应当有充分的政策考虑;如果是相对长期的政策，哪些城市需要限购，就应该出台一个更具操作性的标准，让公众形成合理的市场预期，防止过度猜测激发恐慌性抢购，进而影响正常的市场秩序。

　　其次，制度化的设计是强化执行力的保障。以限购、差别化信贷政策等为核心的调控政策，在一线城市执行得较好。但在一些二、三线城市，政策的执行效果并不理想。这其中有领导层认识的原因，也有一些政策由于缺乏制度化设计而在执行层面遭到弱化，更有一些政策因为设计不周而遭遇阻力。

　　比如，一些自然人文景观丰富的旅游城市，“一刀切”的限购会影响其旅游产业的成长。如果通过区分旅游地产和普通住宅进行限购设计，调控的结果可能会更具针对性。又如，投资购房和自住需求有时是相互转化的，对其界定应该更加人性化，更多地通过经济手段而不是行政手段限制购房者的选择。

　　再有，完善房地产税收制度。限购的调控“硬手”的确立竿见影，但更具市场化的房地产税收制度对房地产行业的持续调控能力也不可或缺。当前，房地产市场调控进入相持阶段，制度化设计的加快跟进正当其时。进一步讲，房地产调控要标本兼治，房产税改革必不可少。

　　完善房地产税收制度，可以较全面地匡正房地产行业的“高获利”预期。否则，滞留在房地产领域的“热钱”不会自动流出。当前来看，一部分资金正在推高商业地产的热度。要避免手忙脚乱地“按下葫芦起了瓢”，政策制度设计的预见甚为重要。