尹中立：房地产调控已陷入“动态不一致性”陷阱

　　2010年以来，我国的房地产调控进入了一个怪圈：政策密集出台，政策力度也越来越大，甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”，但市场的表现却让人大跌眼镜，从全国总体看，房价仅仅在2010年4月份“国十条”房地产调控政策(被称之为史上最严厉的房地产调控政策)后出现连续三个月的下跌，而后房价一直是上涨的，即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩(住房交易量下跌三成到六成)，但价格依然很坚挺。

　　房价为什么对政策出现超强的“免疫力”?用“动态不一致性”理论来分析有一定的针对性。

　　一、“动态不一致性”基本思想

　　“动态不一致性”理论由挪威人基德兰德和美国人普雷斯科特于1977年创立，他们凭借此说和在真实经济周期理论上的贡献荣膺2004年诺贝尔经济学奖。“动态不一致性”诞生于西方国家关于货币政策是采取“单一规则”还是“相机抉择”的争论之中，它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策，而当未来期到来时，实行该政策不再是最优的，这导致决策当局有食言和放弃以前所宣布政策的激励。也就是说，动态不一致性是源于事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，会形成相应的预期，并采取相应的行为来应对，结果将使得决策当局的政策影响力下降，这必然会产生更差的政策效果。为了提高政策的实施效果，决策当局应该做出预先承诺，即要按规则行事。

　　二、房地产调控过程中的“动态不一致性”

　　从近些年来我国房地产调控的实践来看，也存在着动态不一致性问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆。

　　2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1(此时只有季度数据)，在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击(其实，当时房地产投资还没有受到影响)，国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称“18号文”)。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”地位。

　　三、如何走出“动态不一致性”陷阱

　　由上分析可以看出，2003年以来我国的房地产调控政策存在着明显的动态不一致性，这是当前采取史上最为严厉的房地产调控政策仍然不能够奏效的主要原因。

　　从短期看，2011年中宏观调控政策又将面临着两难的选择：如果继续采取紧缩的政策，则可能会引起经济增长速度的下滑。但如果放松宏观经济政策，则房价立即反弹，物价会继续高涨。此外，国际经济形势不容乐观，欧洲债务危机仍在加剧，美国当前也面临着债务违约的风险，这些必将会对我国的经济产生不利影响。因此，市场的预期是房地产调控政策不会持续。此时如果放松房地产调控政策则必将进一步强化政策的“动态不一致性”心理预期，房地产调控的效果将前功尽弃。

　　因此，为了防止掉进房地产调控的“动态不一致性”陷阱，当前的房地产调控政策应该保持稳定性和连续性。进入2011年下半年以来，国务院及有关部委多次强调房地产调控政策不松动是十分正确的，它对纠正市场的预期意义重大。只要坚持政策立场不动摇，房地产市场的“动态不一致性”预期将减弱，政策调控的效果将逐渐显现。

　　从长期看，我国的房地产调控之所以掉进“动态不一致性”陷阱，最主要的原因是我们过度依赖投资增长，特别是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。因此，转变目前的经济发展方式成为走出房地产调控“动态不一致性”陷阱的关键。如果现在的经济增长方式不改变，我们必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。