中原地产：“限价令”看似严厉实则有留上涨空间

　　上海：备案成交一致“低开高走”难现

　　继深圳后，上海亦于上周加入“限价”行列，于7月29日出台新的“限价令”。在今年5月，上海曾出台“一房一价”细则，规定楼盘实际销售价格不能高于备案价格。然而，由于开发商在实际楼盘销售中只能降价不能涨价，定高价为自己预留降价空间来吸引购房者，一度成为上海楼市中十分普遍的现象。而刚出台的“限价令”则规定，房管部门除了要审价之外，还要求房源成交价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致。这意味着开发商虚报网上参考价的行为将无以为继。

　　据悉，新“限价令”出台前，新房市场很多项目会采取“低开高走”的价格策略来影响消费者的心理预期，从而带动新房成交。此前，各项目售楼现场频现的“打折”，其实也只是吸引购房者的噱头——很多项目成交价低于网上报价，但楼价并未现实质性下调。而新规执行后，项目只能以实价销售，且定价将受到政府干预，上海从此进入政府与开发商共同制定楼价的新时代。

　　小结：“限价”从严抢占先机利成交

　　中原集团研究中心总结以上各地“限价令”之后发现，其出台均与上半年房价上涨相关。据中原地产7月初对全国近百城市的调研发现，今年上半年绝大部分城市新建住宅价格上涨或持平，仅有5个城市房价微跌。另据中原领先指数显示，北京、上海、深圳二手住宅价格自4月起先后出现下跌，但环比跌幅均小于1%;其中，上海5月价格指数微跌后，6月又现反弹迹象。从整体来看，各地房价涨幅虽有收窄，但下半年依然面临房价上涨压力。因此，为完成年初制定的房价调控目标，近期较“一房一价”更为严厉的“限价”政策出台在所难免。

　　从限价目标来说，深圳、广州此次均向年初制定的房价上涨目标靠拢，提出了明确的控制目标;上海虽未提出明确的限价目标，但其“具体项目具体分析”的要求则使得政府掌握更多主动权。而廊坊由于年初并未公布房价控制目标，本轮“限价”目标明确，但执行上相对游刃有余。

　　从执行手段上来说，深圳分区域、分面积段限价，有利于控制各个类型的产品价格，且区域内一旦有项目促销将有“牵一发动全身”之效;广州、廊坊、上海均按项目均价限制，对于不同户型和产品的定价策略，开发商尚有决策空间。其中上海没有提出明确限价目标，仅强调成交备案价格一致，看似灵活，但使得开发商在定价环节丧失了操作空间。

　　因此，对于已处于“限购”、“限贷”、“限价”的市场环境，面对刚需为主的市场，开发商适当调整推盘节奏和价格，或能抢占市场先机加快销售。