刘光宇：新政下温州炒房团生存之道 打游击保卫战

　　楼市调控冲击波下，炒房者遭遇了冰冷期。在楼市的严厉调控之下，投资客的脚步不得不放缓许多，最为著名的“温州炒房团”在新形势新局面的今天，又表现出哪些“动人”之举呢?

　　有人说，在一定程度上，温州炒房团堪称楼市“晴雨表”、“风向标”，聪明的温州人对楼市的把握似乎绝不仅仅停留在口头上，而是真正的“实干家”。他们的进退也恰恰代表着楼市的冷暖。

　　今年五月“潮走中国”大型巡演和“快乐女生”撞车抢人，上演“潮流盛宴”。而作为楼市中总是走在潮流前线的“温州炒房团”也在和刚性需求的购房者们抢时间抢阵地，他们的“抢占”策略和超前意识或许会成为调控下的炮灰，但也或许会成为购房者还有开发商们竞相追逐的追随者。尽管政策收紧，但是他们最懂得随机应变，哪里有空子哪里就有“他们”。一场场“炒流盛宴”会陆续上演。

　　一、说说温州炒房团那些事

　　炒房团是在全国房地产市场上进行投资并在一定程度上对商品房价格产生影响的全国各地购房者组成的团队。它具有民间性、盈利性、自主性的特征。产生原因是由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊团体被称为炒房团。2003年至2004年，房地产市场最响亮的一个名词就是“炒房团”。

　　浙江炒房团的“带头大哥”陈俊实为北京今日潮流企业策划有限公司的董事长，“潮”这个字和我们今天文章的标题很契合。记者曾经拜读过他的著作——《草根浙商赢天下》，而现在他也正在赶出一本新书。他给记者看了一下文章目录，其实许多问题也正是我们想了解的东西。当记者采访陈俊时，才发现他很热情和豁达。他虽然屡次强调所谓“炒房团”并不准确，而应为“投资团”，但是他对媒体称呼“炒房团”也并不介意。

　　直至今日，说起温州人们还是很自然地联想起炒房团和炒房行为以及他们带来的高房价。对炒房团和炒房行为进行报道、论述的很多，支持者与反对者队伍都相当庞大。虽然国家出台了大量调控房地产市场的政策，但真正涉及炒房团和炒房行为的却不多。

　　10年前，炒房团还作为一个陌生词汇不被大众普遍了解，10年过去了，房价牵动着老百姓的每一根神经，炒房团所到之处，风声鹤唳……炒房团可以说是楼市变迁中的一个重要符号，房地产市场不断发生变化，炒房团也在每个时期表现出不同的特征。对不少买房人来说，它就是“楼市大鳄”。

　　炒房团的力量到底有多大?

　　从2000年起，温州人开始在上海、杭州、苏州、北京等地置业，据不完全统计，温州市区和郊县有10多万人在全国购置房产，其中90%以上是在炒房，商铺、公寓、别墅是他们的首选。业内人士透露，温州人常年活跃在炒房市场的资金有1000亿元。温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州炒房团”。

　　毫不夸张的说，温州当年几乎是全民炒房。这比任何一个产业都要赚钱，可谓“温州第一产业”。就像20多年前他们担着小商品奔向全国一样，温州人水银泻地般长驱直入，无所不及，东及上海，西抵喀什，南到芒街，北至哈尔滨，千里奔袭，攻城略地。与当年相比，其差别在于他们不再是面色谦恭地兜售低廉小商品的行商走贩，而是衣衫光鲜、足以令人肃然起敬的阔佬。说好听点，他们那叫胸怀大志;说难听点，他们那叫野心欲壑难填。总之，他们欲将天下房产一网打尽!

　　温州炒房团有什么鲜明个性?

　　要说起温州炒房团的特点来，或许叫你无法相信。买房时他们出手阔绰，生活中却相当节俭。虽然和山西煤老板买房有不同，但是这些似乎很相像。

　　温州人炒房很有自己的特点：在上海和北京的温州人都偏爱购置高端物业。商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选。只要自己出手买商铺，就是一条街的整排商铺;买住宅也基本上就是半栋楼。据调查，有在沪购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。此外，温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款的“款爷”作派，让世人称奇。也正是这种所谓的“气度”，让“温州炒房团”这个名号传遍全国。再就是温州炒房团可有“严格”的统一行动和安排。只要说服一个温州人购房，一般都会有一批尾随的温州老乡前来。温州的房子和楼花像接力棒似的，在炒家手中一路传递。炒家似乎几乎没有被套牢过，而且是屡买屡赚，这使得温州人把投资热情几乎全都落到了房地产上。

　　最有意思的是他们被唤作“腰上挂满钥匙的人”，温州某些炒家购置房产无数，并将其钥匙环挂于腰间。这等故事曾见诸多家媒体，情节类似，惟一的差别是腰上所挂钥匙的多寡。版本有几种，有挂22把钥匙的、35把的、50把的、最惊人的是72把。他们几乎把房产全部租出去，非常“敬业”，每天的惟一工作就是按照钥匙的顺序，挨家收租金。一天两户，轮一圈，一个月正好做完功课。虽然身家数百万，却很节俭，有的甚至都舍不得“打的”。

　　温州炒房团是怎么炒房的?

　　炒房一般有三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者，他们的投资策略是以租养房。转手买卖是指在上海、北京等房价上升较快的城市，在房屋预售时以较低的价格买进，当所买的房屋成为现房后，房价已有了不小的涨幅，再转手卖出去。在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌，最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格，无形使房价严重背离它的真实价值。

　　二、温州炒房团打响游击保卫战

　　上面还在说温州炒房团的奇闻轶事，或许我们还沉浸在他们在房地产圈内游刃有余的快乐中。但是笔锋陡转，却要让温州炒房团陷入“炒房游击队”的境地。事实上，的确如此，国家针对炒房而出台的宏观调控政策就是来得这么快。尽管来得快，但是却是一场难以取胜的持久战。因为温州炒房团的势力太庞大了。接下来就是温州炒房团和国家政策将展开经久不息的漫漫长跑战斗。

　　从去年4.17新政以来到现在的第四轮调控呼之欲出，针对炒房团出台的政策重磅出击，可以说对炒房团是步步紧逼。但是，一边是国家在不断出台“地产新政”;而另一边，部分炒房客的投资热情却没有丝毫的减退。因为炒房带给他们的乐趣始终挥之不去，他们下不来了，唯有与政策展开殊死较量。

　　普通购房者在密切关注着，这组被业内称为“火力最强劲的调控政策”，到底能在多大程度上击退那些房产投机者?甚至有人提出，“炒房团”这一名词会因此退出历史舞台。而炒房者却并没闲着，有的“出逃”、有的“转战”、有的仍在大笔资金买进。总之，他们打响了游击保卫战。

　　所以说，或许“温州炒房团”在全国上演的这场游击战争并不在于战争本身，而是透过战争看到战争的起因。如果要给温州炒房团开出一方“良药”，可能在日益严峻的调控新政下，通过增加保障房供应，增加土地供应等一些治本的方式，促进楼市的长期稳定发展，使楼市不再成为暴利的温床。另外，通过增加投资渠道，才有可能分散民间游资，到那时，“温州炒房团”有可能将彻底成为一个历史名词，而因为炒房而生的各种问题或许也就迎刃而解并不复存在了。