王梦成：开发企业变身投资商 地产进入裸婚时代

　　8月13日，在华本机构旗下华本地产企业家俱乐部举行的第330期企业家论坛上，盛世神州基金张民耕董事长、建银国际杨弘伟董事总经理、泰盈集团杨晓辉董事长、龙湾地产蓝春董事长、成全机构全忠董事长、北京金科谢滨阳总经理、华府资本孙勇董事长等二十余位地产和金融界企业家到会，并就地产与金融的未来趋势等话题进行了探讨。

　　调控持续，行业细分，并购联合——房地产进入大品牌时代

　　调控可能持续30个月以上，银行利率若调整会使市场更加萧条，与会嘉宾认为。

　　也有嘉宾认为，银行贷款利率现在是负利率，只要变成正利率，很多贷了按揭贷款的人都支付不了，买房会更加谨慎，市场会更萧条，中小房地产企业在接下来的资金问题会更加严峻。

　　在此情形下，中小企业联合，大型企业进行兼并成为趋势。会议现场有嘉宾直接抛出橄榄枝，提供收购信息。盛世神州基金董事长张民耕在发言中称，此次调控的趋势是国退民进，大进小退，目前民营企业大多谨慎拿地，纷纷囤积资金，准备收购中小型企业。在场的嘉宾大多认为，在房地产承受重压的背景下，收购机会在今年第四季度会更多。

　　从近两年来频现的联合拿地情况来看，企业联合、品牌兼并成为未来趋势，资金雄厚的企业会选择大品牌的企业进行品牌输出合作，万科、阳光100等企业的品牌输出模式已经成为行业学习的标杆。如此房地产必然进入一个大品牌时代。

　　随着房地产行业不断细分，开发模式将从“香港模式”走向“美国模式”。盛世神州董事长张民耕认为，在资金的压力下，房地产开发商在慢慢改变自己发展的模式，将投资和开发分开。同时也有嘉宾认为，房地产行业的各个生产要素也会进行细分，开发是开发，投资是投资，建设是建设，销售是销售，经营是经营，管理是管理，出现了行业细分，要素品牌概念也可能会植入地产行业。

　　随着大品牌时代的来临，更多的社会资金开始参与开发阶段的利润分配，通过信托，基金等多种形式，由此，地产和金融的结合将会更加自由，抛弃过去的条条框框。

　　开发企业变身投资商——地产金融进入“裸婚”时代

　　随着房地产和金融行业的无限接近，房地产商也可以选择由开发商转向投资商，往产业链上游发展，就是把直接投资和资产管理相结合，把传统开发运营能力和金融能力相结合，把不动产和投资物业整合成金融产品，再进行金融产品意义上的销售，开发一部分，投资一部分。

　　同时，建房卖房的传统开发盈利模式也渐渐没落，随着开发商向投资商的转变，持有型物业成为众多企业的发展共识，发展持有型物业，靠运营和增值赚钱，在这种模式下，房地产商还可以选择投资商业地产，但是商业地产资金投入过大，资金回收长，对开发商的资金运转带来挑战。在此情况下，地产和金融的自由结合和无缝连接显得尤为重要。

　　房企进入大品牌时代，发展概念地产，走多元化发展道路也成为必由之路，无论是行业细分出现的教育地产、旅游地产、医疗地产新兴产品，还是文化地产、休闲地产、养老地产等概念，房地产企业要选择多业态发展的道路，在融资方面也需要取得突破。建银国际杨弘伟董事总经理透露：虽然他们不做地产，但是可以成立一个基金，不受监管，目前正在探讨文化地产、养老地产等方面的融资方式。

　　地产和金融进入裸婚时代的另一个重要体现是“融资合作”，盛世神州董事长张民耕在发言中称，一则房地产企业可以与金融机构合作，目前他们与国企，大企业可以采取项目合作或者共同发起基金的形式;对于中小企业不能支撑资金压力的，也可以选择投入他们的方式进行合作。

　　二则可以选择私募基金，但是机会与风险并存，由于资产管理是严格限定的金融领域业务，我国监管部门不曾批准过任何一个私募的资产管理资格。即使是阳光私募，也只是在工商管理局注册了名为投资公司，借道信托的合法形式而已，其实并没有获得过监管部门批准的资产管理资格。法律在私募基金这块没有做明确的规定，这样以来使得私募的风险更大，因此，全国房地产投资联盟出台了《私募地产基金法务指南》来规范自己。

　　三则是非上市公司可以进行股权融资，现在市场投资分为两类，一类是PE投资，是奔着上市去的。不管是地产还是其他行业，只要能让投资方在二级市场或股票市场退出。

　　最后一类是不求你能完成多少，都要固定收益的退出，跟信托一样。

　　建银国际董事长杨弘伟认为，在金融创新方面,建银国际也在探索一些新的融资方式，比如说REITS，但还处在探索阶段，像保障房，包括公租房，商业地产，公寓地产，其实做REITS是最好的。

　　总之，地产和金融之间的间隙越来越小，无缝链接的趋势也日渐明显，华本品牌顾问中心的研究专家认为，地产和金融正在进入一个无拘无受的裸婚时代，同时会催生更多的大型品牌，行业也将更加规范。