中原集团研究：楼市成交全线下挫 降价大势所趋

　　上周，银监会重申停发三套房贷，显示限贷政策丝毫没有松动迹象。在购买能力被严重限制的情况下，一手、二手住宅成交均明显下降，市场回暖再度受阻。深圳更是显露出与2008年市场深度低迷时相似的迹象。近几周来，北京、上海等一线城市供过于求的态势愈加显著，一二手房价已全面松动。预计未来2月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。

　　限贷持续加压 成交全线下挫

　　上周，银监会重申，对于部分地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，京、沪、深、杭四个城市的商业银行均已名列其中。随着限购、限贷政策的逐步加码，上周，中原监测的重点城市一、二手住宅成交全面下挫。其中，在观望氛围加剧和供应萎缩的情况下，深圳住宅市场表现尤为惨淡。

　　新房市场方面，中原监测数据显示，8个重点城市新房成交量环比下挫15%，一线城市的下滑现象更为显著。北京连续两周的周成交量处于今年以来的低位，深圳更是环比大幅下降50%。二手住宅市场同样持续低迷。上周，京沪深穗津5大重点城市的成交环比降幅有扩大的趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。

　　市场的持续低迷不振，主要在于空前严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。预计至今年年底，随着供应压力的不断增大，政策效应最终将体现为降价的全面蔓延。往年的“金九银十”的价量齐升的景象，预计今年较难重现。

　　供应逐步放量 降价大势所趋

　　中原住宅监测数据显示，前周，北京、上海和广州等地的新增供应合计达到97万平方米，为今年以来的历史高位，供过于求显著，造成存量高位运行。上周，北京、上海、南京、青岛等城市的新房存量水平已经连续数周在今年以来的历史高位徘徊。

　　最近4个月以来，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度，这种情况表明开发商已经意识到调控政策并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商近期的首选。未来2个月将是开发商集中推盘的时期，届时受日渐增大的资金压力的影响，新增供应预计将会进一步放量。

　　根据中原对重点城市市场的监测，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。京沪深穗津5大城市的中原二手住宅挂牌价格指数也仍在低位维持，其中深圳仅为12.4%，已接近2008年的历史低位，显示出报价下调的房源比重大幅增加。新房价格的下调更将带动二手房价的下行，房价拐点已逐步显现，降价将是大势所趋。