章林晓：限地价竞房价难明确筛选保障对象购房者

　　8月4日，北京首宗“限地价、竞房价”土地挂牌上市，引发了业内外广泛的热议。

　　大家关心的是，这种住宅用地出让模式的再创新，能否有效调控当前居高不下的房价，对调控政策的下步走向又将产生怎样的影响?

　　据北京市国土局有关负责人解释，“限地价、竞房价”的挂牌交易方式，就是在确定地价的情况下，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，最终以商品房售价“价低者得”的原则，来确定最终竞得者。

　　该负责人介绍说，北京去年试点的“限房价、竞地价”方式，得到了购房者和社会的认可，但无论哪种土地出让方式，都不能说是完美的，所以必须去探索有没有更好的方式，国土部门早在去年开始，就一直在研究是否能探索其它的土地出让方式，让百姓更能得到“实惠”。

　　无可置疑，北京市国土局探索土地出让方式可谓用心良苦，而且不难想象，在此次北京市门头沟区永定镇东辛坪村“限地价、竞房价”项目挂牌上市之前，北京市国土局以及其他相关部门，不知已花费了多少时间和精力。

　　今日的限地价竞房价，与昔日的限房价竞地价，其区别就在于前者是政府事先把土地收益固定，老百姓的低房价实惠通过开发商的竞争而浮动获得;而后者则在于政府事先把房价以较低的价格固定下来，政府的土地收益通过开发商的竞争而浮动获得。

　　从土地财政角度讲，“限房价、竞地价”与“限地价、竞房价”的本质，都是政府在土地出让金上对购房者的让利，都是政府税收的减免。

　　更进一步说，前者是政府在明确对购房者具体让利多少额度的前提下，通过“价高者得”，实行土地财政收入的最大化;而后者则是政府在明确对购房者有一定让利基础之上，通过“价低者得”，给购房者实惠最大化。

　　在实行“限地价、竞房价”时，只要政府限定较低的地价，在“价低者得”原则下，由于开发商之间的激烈竞争，房价在出让的过程中，应该能够越竞争越低的，进而达到抑制房价过快上涨的目的。

　　只是，政府采取“限地房”让利，相对于通过“限价房”让利，会“暗箱”得多。因为，限价房政府让利多少，只要一对比周边商品房价格，大家都能一目了然;而限地房政府究竟让利多少，却由于周边类似土地交易案例不会太多，要想获得确切数字并不容易。

　　在“暗箱”操作背景下，基于土地财政的压力，政府采取“限地房”调控房价时，会不会将降房价的主要希望寄托在开发商身上，而自己并不想真正限低地价?这自然是市场需要担心的，然而，市场要担心，应该远不止于此，这其中最关键的是限地房很难成为多层次住房保障体系中的一员。

　　就限价房来说，政府对购房者补贴额度的大小，粗略地说，就是限价房与商品房价格的差额。根据其补贴额度的大小，可以相应明确其保障对象;或者反过来说，根据限价房需要保障的对象，也可以反过来确定其补贴额度的大小。因此，限价房财政补贴与限价房保障对象之间，是可以建立一种对应关系的。

　　而对限地房来说，由于其价格是由形形色色的开发商在政府限定地价的基础上，通过激烈的市场竞争最终给出的。同样一宗限定地价的土地，由于不同开发商的参与，“限地价、竞房价”的结果往往是有所不同的。

　　因此，限地房，政府对购房者补贴额度的大小很难说，就是限地房与商品房价格的差额，限地房财政补贴与限地房保障对象之间，很难建立起一种对应关系。

　　分配公平是保障房的生命线。“限地价、竞房价”与“限房价、竞地价”，虽然在表面上看似乎差异不大，但其本质内涵上却相去甚远，由于限地房保障力度存在不确定性，其保障对象也相应存在不确定性，因此很难明确筛选保障对象。

　　不难预料，“限地价、竞房价”在推出之初，或许会赢得一部分人喝彩，但结果未必能如“限房价、竞地价”那样得到普遍认可。