汉阳迎来最大拆迁？解读归元寺地块补偿安置方案

　　一条汉阳主城区将迎来最大拆迁的帖子引起了众多关注，归元寺片区改造终于进入权属入户调查结果公示环节，而拆迁补偿安置方案亦随之出炉，细细解读别有奥秘。

　　9月16日，汉阳大归元寺片区铁佛寺周边(翠微街)B地块补偿安置方案进行了张贴公告，公告注明大归元寺片区铁佛寺周边B地块包括542户居民的赔偿方式与标准。

　　房掌柜在实地调查中发现，虽然公告已经张贴数日，尽管在西桥社区设有解答点，但周边居民却仍然不太了解详情。一家香火店的万小姐，甚至留下了电话，希望房掌柜对商铺拆迁补方面能进行解读。

　　房掌柜以铁佛寺B地块公告为例，解读归元寺地块补偿安置方案:

　　1. 公告表明，这次先拆迁的是归元寺旁边哪个部分?

　　根据公告显示，本次征收范围为汉阳大道以南，西接归元寺路，东至西桥路，南临翠微路。

　　有图有真相，社区公告红线图上没有标注道路，而房掌柜地图的地图较为清晰，可做参考。

　　2. 汉阳大归元寺片区铁佛寺周边(翠微街)B地块补偿安置方式有哪几种?

　　很简单，只有货币补偿与房屋产权调换两种。通俗解释就是赔钱和赔房子。

　　3. 汉阳大归元寺片区铁佛寺周边(翠微街)B地块补偿安置能够原地还建吗?

　　至少公告上没有提供这个选择。公告上提供的是产权调换的为周边商品房。

　　归元寺周边未来规划为低楼层商业区，没有原地还建的计划。有武昌方面拆迁户表示：原地还建难度很大，但如果争取未必不能成功，只是不见得划算，中北路6803，争取了原地还建，但还建周期约4年，中北路武重宿舍，极少数争取到原地还建到楚河新居，但坐落在加油站旁边。

　　4. 补偿标准是多少钱一个平米?出来了没有?

　　每平米补偿标准尚未出来。

　　这是因为首先要确定房地产价格评估机构，才能进行价格评估。

　　值得拆迁居民注意的是：房地产价格评估机构是由被征收人协商选定。也就是说评估机构由拆迁户们决定，拆迁居民需要了解并善用自己的权利。

　　5. 被征收(拆迁)的房子的类型与面积怎么算?

　　以房屋登记机构颁发的房屋所有权证的标注为准。也就是说以房产证写的为准。

　　但值得注意的是：如果房屋所有权证的没有标注或者房屋所有权证的标注与房屋登记薄不同的话，以房屋登记薄标注的面积和用途为准。

　　6. 有哪些房子可以选?

　　公告表明：可选房源主要为新城春天里、名流印象、玉龙湾一期、御水华城、国博新城、福星惠誉汉阳城、世茂锦绣长江7个商品房项目以及汉江苑、保和汉水湾、黄金花园3个限价商品房项目。

　　这些楼盘多集中在四新片区，相对最近的商品房项目为福星惠誉汉阳城及世茂锦绣长江。据房掌柜了解：福星惠誉汉阳城还建房为E地块，主要集中在鹦鹉大道与拦江路交叉处，位于拦江路以南，与福星惠誉汉阳城综合商业体有少许距离。

　　楼盘详情可以进入房掌柜新房搜索页面：

　　http://wh.fzg360.com/search.php?searchword=&chid=4&ccid1=&ccid12=&ccid17=

　　7. 这些商品房如果选了，是怎么卖，是原价还是要打折卖?

　　公告上没有说明这一点，根据惯例，作为还建的商品房会以一定折扣较低价格进行产权置换。但具体幅度不得而知

　　根据台北一村拆迁居民反映：拆迁办与星悦城、尚品一都、幸福时代、银泰御华园等多家楼盘协商，以较低团购价卖给拆迁户，以星悦城为例，团购价为6600元/平，而正常市场价为8500元/平，近期不限房源一口价8299元/平。

　　台北一村拆迁原文请看房掌柜独家原创新闻：华润辟谣武汉台北路华润万象城尚无2015年动工消息http://wh.fzg360.com/news/201409/75382_1.html

　　8. 点房子，能够点多大面积?

　　公告中未写明拆迁居民可以选择多大面积房源。

　　但公告清晰写明：选择房屋产权调换，建筑面积存在补助，这个补贴标准是增加不超过被征收房屋10%的面积，而9楼以下被调换为18层以上则更多，达到被征收房屋12%的面积。而翠微街基本属于后者。

　　这个是什么意思?这意味着，原来50平房源，可以至少在不再另外出钱的情况下换56平的商品房源。公告没有更多写清，如果要换取更大面积如何出资，根据惯例，增加的面积多半会实行阶梯房价。

　　9. 没有产权证的怎么算?住了一辈子了没证怎么办?

　　公告明确表示：公有住宅，房屋承租人可以获得征收补偿。所以没有产权证的老居民不用太担心。

　　公告提醒：符合房改条件的，先房改后征收，这意味着基本可以享受其他普通居民的待遇了。

　　但是不符合房改条件，怎么办?这样的居民仍然是可以进行货币补偿或者长期调换的。

　　10. 不符合房改条件的公房，房屋承租人怎么样补偿?

　　这里需要说明一点，此处的房屋承租人是长期居住此处的业主，例如原来毛巾厂的员工，自己又没有买断房子，房子产权不归自己但是又长期居住在此的原著居民，最不幸的是：他还不符合房改条件。这样的人怎么办?

　　公告显示：

　　选择货币补偿的，也就是选择拿钱走人的，房屋承租人可以拿到房屋补偿的大头，也就是房屋评估价值的90%，而被征收人，也就是类似于上文所说的企业，比如说毛巾厂，可以拿到房屋补偿的小头，也就是房屋评估价值的10%。

　　选择产品调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人继续新的租赁关系。也就是说，房子仍然不是你的，可是还是保证你有房子住。

　　无论哪一种，这样的补偿方式不可谓不合理。

　　但是特别要说明：这里说的全部是作为住宅使用的公房，如果是没有产权，以前做商业用途的，还办不来房改，换房子还好，和其他个人产品的商铺一样，换成住宅商品房，但是如果要赔钱的话，只能拿房屋评估价值的70%。另外30%归被征收人。

　　11. 不做钉子户，如何获得最多赔偿?

　　俗话说：不是钱吃亏，就是人吃亏。传说范冰冰曰：禁得起多大的诋毁,就受得了多大的赞。做钉子户也是如此，吃得了多大的亏，就能拿得到多大的赔偿。可是大家要明白小款不斗大款，大款不斗公款的道理。

　　和谐社会和为贵。如何能够合理合法的拿到更多的赔偿呢?房掌柜提醒大家：务必收藏下表。

　　首先，在拆迁公告出来之前，至少在权属入户调查之前，可以以阁楼、夹层形式搭建更多套内使用面积。一般在后期面积测量的时候可以做二分之一面积计算。这里提醒大家：不满三十平米的都会以三十平米计算赔偿。面积太小的就没必要做什么搭建了。

　　其次，困难补助方面，可能的话拿到三证，低保证、残疾证、重症病例证。每个证价值2万。可以叠加，最高可以拿到6万。据房掌柜了解，以往拆迁补偿在困难补助方面的差别较大，一些人因为不了解政策，无法获得应有的补助，而一些人以为赔偿增加了数万，其实只是拆迁办中间做了文章，增加了困难补助而已。

　　其次，非毛坯补偿方面，这是最容易产生差价的地方，值得特别注意，因为是由协商而成，部分被征收房屋的拆迁单价最终被提高起来，往往是因为这里存在灵活空间。理论上，在拆迁公告发布之后，被征收房屋一般不得再进行非毛坯，然而如同前文所述搭建阁楼、夹层类似，实际操作中缺乏监管。

　　再次，签约奖励方面，评估结果出来，如果觉得价格合适，三十天内走，最少拿三万。

　　签约奖励计算公式为：被征收房屋产权登记建筑面积X评估综合单价补偿费X10%，这相当于在评估单价的基础上上浮10%。但是翠微街地块房屋建筑面积以45-70平居多，以60平为例，假设1.2万/平单价，签约奖励为7.2万。金额多少，见仁见智。

　　30-60天、61-180天搬迁也有对应奖励，据有拆迁经验的业主表示：晚些走，未必拿不到这些签约奖励，至少开始是预算了这笔钱的。房掌柜提醒：这样的说法仅供参考。

　　再次，临时安置补偿费方面，对选择产权调换的业主来说，过渡费是个大头。单价需要评估，但公告显示：每月最低1500，据房掌柜了解：这个补偿标准是高于2010年汉街拆迁的补偿标准。然而，交房逾期增加50%过渡费，是低于拆迁通常执行的100%标准的。

　　最后，别忘了房屋搬迁费、设备补偿费，苍蝇虽小也是一口肉，此处不再一一列举。而商铺另有停产停业损失补偿。

　　房掌柜城市主编姜华认为：政府公文往往不以读者为导向进行撰写，因此对普通百姓而言略有晦涩，如模仿售楼书制作百问百答，肯定会达到更好的沟通宣传乃至拆迁效果。同时，补偿安置方案应当在予以更多网络上推广。房掌柜查询国土资源网等多个官网，仍然无法在线上觅到拆迁补偿公示“芳踪”。不够透明的拆迁过程本质上是人为阻碍了武汉的旧城改造。

　　附：一觉醒来天都黑了 回顾归元寺片区规划8年，改造终有实质进展

　　汉阳片区商圈以钟家村、王家湾、经开等为代表，近几年，王家湾商圈已然取代钟家村成为汉阳首席商圈，随着鹦鹉洲大桥的贯通通车与二环的扩容，汉阳旧城片计划的真正落地，归元寺古文化商业街与福星惠誉旅游综合体对于钟家村商圈形成的强力支撑作用，钟家村商圈在5年内必将回归武汉顶级特色商圈行列。

　　归元寺素有湖北“首刹”之称，为国家重点佛教寺院。以归元寺为核心的归元寺片区，位于汉阳旧城片，是武汉市四大风貌区之一汉阳旧城风貌区的组成部分。

　　2006年，政府即规划以归元寺为中心建设独具特色的“归元文化旅游发展区”。归元寺片区规划范围东起鹦鹉大道，西至杨泗港铁路专线，南接拦江堤路，北抵京广线，总用地面积2100多亩。归元寺片区将布局“两心、两轴、六片”：即归元寺宗教文化旅游中心、钟家村市级商业中心;西大街传统商贸旅游主轴、归元路旅游文化次轴;归元宗教文化核心区片、钟家村现代商贸区片、西大街传统商贸旅游区片、汉阳大道北部居住区片、汉阳大道南部居住区片、归元寺南部居住区片。还将在归元寺前布局翠微峰公园和归元广场，将西大街改造成旅游步行街。

　　2007年，湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司通过挂牌方式，以总价12.25亿元成功拿下武汉市汉阳区拦江路跟南城路交汇处P(2007)038号，土地面积114476平方米，容积率2.88，建筑面积329691平方米，楼面地价3716元/平方米。然而由于拆迁等问题，直到2013年，福星惠誉汉阳城D地块住宅部分才进入市场，传说中的却月城、西大街、汉阳树、凤栖山——四个楚文化怀旧文艺概念十足的子项目还需要继续等待。

　　(图为：福星惠誉汉阳城地块分布)

　　2011年，武汉政府规划全面完成二环线内12个城中村综合改造，基本完成旧城风貌区等重点片区旧城改造。汉阳区计划推进归元寺东片区域整体开发，打造集商贸商务、民俗宗教、文化旅游、休闲娱乐等功能为一体的综合商圈。而实际上，开发主要集中在鹦鹉大道与汉阳大道之间。

　　2013年4月3日，在市国土规划局、市民宗委、归元禅寺的见证下，汉阳政府与大原建筑设计咨询(上海)有限公司、市规划院组成的联合体在汉阳分局举行了归元寺片区旧城更新与城市设计签约仪式。此次签约仪式标志着，归元寺片区更新改造正式启动。归元寺项目重点规划总用地面积为144.8公顷(与2006年最初规划相同)，以归元寺为核心区域，具体范围为东至鹦鹉大道、南至国博大道、西至沌口专用铁路线、北至汉阳大道。2013年5月上旬完成策划设计阶段，7月中旬完成概念规划阶段，9月至11月完成实施规划阶段。

　　2014年2月，武汉张光清副市长来到汉阳区调研城建工作，针对大归元寺片区旧城改造工作，张光清提出1、抓紧形成项目策划方案。一是要制定招商引资手册，建议分期开发，先建翠微片区;二是要抓紧现状调查，形成详细的基础资料;三是要制定合理的安置补偿方案，这也就是为何冰糖、朝阳、团结等多个社区同时开展前期调研之后，翠微片区先启动的原因。

　　2014年3月，武汉市房管局盛洪涛局长在汉阳分局主持召开了归元片地区旧城更新启动工作会。会议提出了将归元寺片区打造成为“都市商贸中心、宗教民俗圣地、历史文化名街、汉阳繁荣地标”的总体建设目标，研究确定了归元寺片区旧城更新的组织机构及启动区域，进一步梳理了沿西大街、显正街宗教文化及历史风貌区的储备主体。

　　2013年9月16日，大归元寺片区铁佛寺周边B地块公布权属入户调查结果，并公示拆迁补偿方案。