武汉万科总经理马立强:万科生活圈实现住宅人性化

　　马立强，1974年出生，先后就读于清华大学土木工程系、日本东京大学土木工程系，获博士研究生学历。入职万科先后任职于万科集团资金管理中心、财务与内控管理部和成都区域本部。2010年起任新疆万科房地产有限公司总经理，2012年起任武汉市万科房地产有限公司总经理。

　　2012年，武汉万科在做什么?

　　初春。与武汉万科总经理马立强见面，简单地寒暄过后，这位毕业于清华大学、日本东京大学的博士总经理，直接抛来一句：从你们媒体视角，2012年武汉万科在做什么?

　　2012年，武汉万科不停地在设计、施工、开盘、交付，在销售额及市场占有率上，仍处于本土地产市场绝对的领先地位，万科品牌仍为武汉消费者十分追捧，万科在武汉影响力持续强化。但在媒体眼里，去年的武汉万科地产，表现得较为“理论沉寂”。

　　而事实上，这一年是武汉万科格外忙碌的一年。

　　因为就在这一年，武汉万科一直在整理思路，研究全新的布局开发模式—“生活圈”模式。

　　经过深度分析市场后，马立强要求，“修改三镇广撒网的开发模式，转而选择一个版块，做深做透，在版块内建设全产品线，树立起万科“生活圈”。

　　这样做，当然有风险。

　　全城布局的模式，更能在短时间内获得销量上的成功，就好像奉上一桌荤素搭配的饭菜任君选择，消费者总能挑到让自己满意的菜肴。

　　而深挖片区，则意味着需要更长的酝酿期，专注精耕。

　　浩瀚大武汉，万科为何首选光谷?

　　纵观整个大武汉，光谷是最具活力的板块，这里拥有全城最为密集的高新产业人群。另外，武汉万科在光谷分布有城市花园、魅力之城、红郡等3个有强大市场影响力的典范项目。万科城市花园定位为第一批光谷家庭，万科魅力之城定位为青年置业人群，万科红郡定位为光谷中高端客户。新老项目在融合的同时，形成互补。3个项目的居民，约1.4万户，累计业主人数突破4万。

　　有了消费者基础，自然便于深耕。因此，光谷是最佳选择。

　　2012年自马总新上任以来，武汉万科策略性地在光谷快速拿下关山大道项目、雄楚大街项目以及光谷一路项目。

　　完成初步布局，接下来，就是产品定位。

　　定位，传统上对单一项目进行自身单视角定位;而这次武汉万科立足于在大光谷板块，从“生活圈”的整体性与高度，对3个项目进行定位。关山大道项目，旨在为首次置业及首次改善型置业客户提供居所;雄楚大街项目，涵盖多种业态，为光谷居民提供商务、商业及生活娱乐配套;光谷一路项目，典型的青年社区，将注入更多活力元素。加上已有的3个老项目，武汉万科在光谷区域，正好以关山大道项目为圆心，画下一个圈，形成一个可以服务约10万人口的万科“生活圈”。

　　万科生活圈，如何为新生活交圈?

　　有了地理范园的生活圈，就要建立生活圈的产品。在单个项目的具体操作上万科经过多轮探索，决定还是回归产品对人的满足上。因为居住只是住宅最基础的功能，尽可能地在产品上做到人性化，才是“以人为本”。

　　自2012年下半年，很长一段时间里，武汉万科的工作人员，都奔走在光谷，深入细致地做客户调研。

　　“如果买房，你会选择怎样的产品?”“一间房子，你希望它具备怎样的功能?”“怎样的住宅，在你眼里，才是真正人性化的?”

　　得到消费者的反馈，接下来，就是把它们落到实处。

　　在万科落户光谷的新项目中，也许没有回环曲折，雕廊画柱的园林，但一定可以找到可供儿童玩耍的园地，邻里互动的广场，老人健身的空地，甚至专供遛狗的草坪;也许没有富丽堂皇的大堂，但一定可以能找到四季通风、冬暖夏凉的走廊及电梯间;也许没有奢华璀璨的外立面，但在建筑节能保温的指标上，一定位居全市前列。

　　武汉万科打造光谷生活圈，希望为光谷居民带来一种全新的生活方式。这种“生活圈”的生活方式是与时俱进的，能为光谷人的快节奏生活带来尽可能的便利;这种生活方式不必奢华，但一定舒适。而居住的舒适，就来自产品的绝对人性化。

　　今年，武汉万科在光谷的3个新项目将陆续面市。此意味着，这家本土地产企业中的翘楚，其历时多年的埋头深耕的“生活圈”最新研究成果，将结成硕果大放光彩;而整个光谷片区，这个以产业文明且活力十足的新城，将因武汉万科的深度布局，在人居品质上，将走进万科“生活圈”新时代!

　　带领武汉进入居住“生活圈”

　　马立强的时间很难约。

　　全新的区域定位、专题策划讨论光谷每个项目的建设细节……就在接受本报采访后，他还要马不停蹄赶往项目招标现场。

　　坐定。这位曾在日本东京大学土木工程系获得博士研究生学历，武汉万科的年轻掌门人，马上进入状态，侃侃而谈，语调有力且条理分明。

　　采访全程中，马力强谈得最多的，还是产品，如何为光谷居民带来全新的生活方式，怎样才能真正将住宅人性化落到实处。

　　正如武汉万科员工对马立强的描述，“马总儒雅，从不发脾气，且时时关注细节”，马立强始终面带微笑，从生活中的各个细处着眼，描述武汉万科将为光谷注入一种怎样的生活方式。

　　谈笑间，一个由万科打造的大光谷生活圈，跃然纸上，栩栩如生。

　　笔者：什么才是真正的住宅人性化?

　　马立强：人性化的房子，是能考量到生活中的大小需求，通过住宅的功能设置，予以满足。住宅人性化，一定是与时俱进的，与城市的发展同步，跟得上时代的变迁。

　　笔者：具体落到万科布局光谷的3个新项目，将如何实现住宅人性化?

　　马立强：要实现住宅人性化，首先要明确，房子是卖给谁的，他们对于住宅的功能，有哪些诉求。光谷的置业人群，普遍年轻化，家庭普遍小型化。他们的特点是，对于新事物的接受度很高。为此，我们在产品中，依据购房者的真实需求，作出了很多人性化的设置，实现以客户为导向的产品研发。如，在各社区的公共区域，实现wifi全覆盖，进入万科在光谷的小区，走到哪都能上网;在插座上预留USB接口，如此，即使不用开启电脑，也能实现数据传输;在社区的广场上同样有插座，很多人习惯在饭后到社区广场上跳广场舞，有了插座，就能直接带着播放器到广场上，省去了很多麻烦。这样的例子还有很多。

　　笔者：物业管理一直是武汉万科地产最具口碑的部分，落到光谷的项目中，万科物业将为业主带来怎样的服务?

　　马立强：具体来说，在光谷的项目中，物业将分两步走。对于3个老项目，万科将考虑拿出一笔费用，结合业主缴纳的房屋维修基金，对社区中老化的公共设置进行修缮。如，在城市花园项目中，近期就更新了一批儿童游乐设施。而对于新项目，物业管理部门将着重组织一系列的便民活动加强邻里交流。如，为社区老书法家、老艺术家提供场地为社区小朋友授课，让下了课等父母下班的孩子，依据自己的兴趣爱好，选择课程。当然，无论新老社区，万科物业一贯秉持的以人为本，无微不至的服务理念传统，将得到继承和发扬。

　　笔者：据说，在新项目中将首次开设老年公寓，能介绍下这种产品吗?

　　马立强：在武汉万科看来，今后，老年公寓将成为住宅产品中不可或缺的一个分类。因此，我们在光谷的一个项目中，与社区幼儿园相邻，打造了2栋老年公寓。公寓里的各类配备都从老年人的生活需求出发而设。如，床头有夜灯开关及紧急呼叫按钮，马桶旁有助力器，取消卫生间中浴室的门槛等等，而在物业管理方面，也将提供老年人配餐、医疗看护、家政服务等。

　　笔者：那么万科是否会将“生活圈”形式带入到其他版块?

　　马立强：会的。汉阳区龙阳大道上的万科汉阳国际和万科金域蓝湾已连成一线，根据其不同的定位为汉阳人民提供了幸福系、改善型等不同产品;老汉口核心区的鲩子湖项目和唐家墩项目也计划在今年年底上市，打造新型的万科大都会生活圈;以及白沙洲新区，自万科金色城市进驻以后，先后引入教育、商业配套，满足了新区人民的生活需求。

　　换一种姿态，持续领跑

　　跑步需要姿态，有的人大步向前，冲力十足却缺乏后劲;也有人小步前行，看上去步幅缓慢却能笑到最后。领跑更需要姿态，需要一种技巧性更高的姿态，因为前无古人，后却有源源不断的来者，该冲的时候卯足劲，该储存体力的时候就得放慢脚步。从这一点来看，武汉万科是名副其实的智者。在外人眼里，武汉万科多年来的领跑者地位，得益于领先于市场做出判断，总能在市场发生变化之前做出预判及拿出颇具针对性的举措。而进入2013年，依据对市场的判断来维持领跑者的地位，显然是不够的。因此，在这个新政频出人心惶惶每家企业都想着用价格笼络购房者的年代，武汉万科沉下心来，切实分析企业利弊，将目光聚焦到产品本身，以客户的需求为己任，以人性化的产品来说话。这是一种难能可贵的企业精神。因为房价总有起伏，政策总有风云，但“追求一种更加美好的生活方式”却是亘古不变的诉求。在我的房子里，我能想到的，万科也能想到;我没能想到的，万科居然也想到了。这样的产品，谁不喜欢?

　　与其说是换一种姿态，不如说是回归最初的梦想，切切实实打造好房子。从这一点来看，万科地产树立起的人居标杆，值得借鉴，值得学习!

　　大光谷，武汉万科项目一览

　　2004—2008 城市花园

　　武汉万科落户光谷的首个地产项目。

　　2007—2010 魅力之城

　　针对青年置业者打造的典范之作。

　　2010—2013 红郡

　　万科红郡，光谷核心首个低密人文社区，是继上海、南京等地“红郡”高端作品系成功实践后的杰作再生。

　　2013 关山大道项目

　　满足全生命周期(0-100岁)住房者需求的综合社区，分布有高端会所区、老人服务区、幼儿配套区以及综合配套区。

　　2013雄楚大街项目

　　于光谷最核心地段，打造集住宅、写字楼、公寓和商业于一体的新型综合社区。

　　2013光谷一路项目

　　在万科魅力之城基础上的一次全新升华和超越，专为关谷新锐青年打造的智能、科技、活力社区。