武汉去年住房成交量居全国第一，土地出让成交额创历史新高

　　从年初的暂停到年末的狂飙突进，2020年武汉楼市经历了过山车行情。据武汉市房管局数据统计，去年武汉新建商品房成交20.12万套，其中，新建商品住房成交17.54万套，面积1961万平米，位居全国城市住房销量第一位。中指研究院据此推算，如果按照楼市正常交易时间288天计算，日均住房成交678套，大大超过2019年日均572套的水平。

　　楼市重回“快车道”开盘去化率降低

　　回到去年一季度，武汉楼市受疫情笼罩，预期悲观。4月8日武汉重启，楼市逐步复苏，在降低预售门槛、社保补缴等一系列精准纾困政策推动下，从5月开始，市场成交量连续破万套，积压的需求开始释放，特别是下半年一路追赶，重新回到供销两旺的发展“快车道”，其中，7月、10月、11月、12月均突破2万套大关，特别是12月新房销售27996套，成为武汉单月历史成交第三高，也是4年多来的最高记录，殊为难得。

数据来源：中指研究院

　　武汉市房管局去年11月新建住房销(预)售月度监测简报称，该市房地产市场继续保持稳中向好运行态势，市场供应充足，房屋成交持续旺盛。

　　楼市活跃度极高，但与往年不同的是，去年开盘去化率降低。2020年，中指研究院累计监测开盘548次，推出115223套，开盘去化率为56%，较2019年80%水平下降24个百分点。

　　中指研究院李国政认为，主要原因在于，预售门槛降低，促使供应集中上市，2020年发放预售证1085张，接近2019年的1169张，市场竞争加剧，小步快跑、多次开盘刺激成交，成为不少企业的策略，多个热点楼盘一年开盘超过6次。

　　相对来说，开盘去化整体呈现两极分化，低于3成和高于7成项目个数较多，1-2万元/㎡项目去化率62%，多数高于7成，高端项目表现一般。热销项目中，绝大多数为单价2万以下的楼盘，且毛坯房成为促销的利器，从推盘统计看，毛坯房源占到53%，较2019年提升明显。

　　90-120㎡户型占比最大 刚需自住特征明显

　　从户型面积来看，根据武汉市房管局公布的各月《新建住房销(预)阅读监测简报》来看，去年90-120㎡户型的新建住房销量占比最大，超过50%，目前是武汉楼市助力，其次为120-144㎡户型，销量占比为28%。李国政分析认为，在外来投资购房比例下滑的情况下，整个市场的刚需自住特征明显，三环到四环区域，逐渐成为买房人可以接受的置业范围。

数据来源：中指研究院

　　从区域看，洪山区一骑绝尘，以近2.5万套领跑，黄家湖、白沙洲区域供销两旺。东湖高新与黄陂区、汉阳成交都在1.6万套以上，分居2-4位，今年最突出的变化在于，主城区板块销量大增，三环内的四新、古田、白沙洲供应增加，依旧是旺销区域。最突出的是光谷板块，如果按照大光谷口径测算，包括辐射的光谷东葛店、红莲湖板块，则稳居武汉市第一，是目前最旺盛的楼市热土。

　　乐居买房分析，武汉目前依旧是刚需为主的市场，成交量略好的区域，要么是房价相对较低，要么处于不限购区域;另一方面，销量一般来说和供应量成正比。这方面洪山区的特征最为明显，洪山区主要供应在三环内的白沙洲版块，该版块在去年下半年新老盘接连入市，吸引了大量购房者。此外，武昌主城区的房价不亲民，接壤武昌的洪山区也成了刚需人才外溢的第一考虑区域，光谷则一直是日光盘最集中的区域。类似东西湖、黄陂、江夏等远城区的整体成交量还不错，一定程度上体现了武汉正在向外发展的趋势。

　　由于楼市总量下滑，从武汉销售十强楼盘排行榜看，领跑项目销量同比降幅较大，仅前3名超过2000套，而2019年榜首超过3000套，前6名均在2000+。中指研究院发布的武汉房企案场销售额百亿榜中，万科地产、武汉城建集团、融创中国、保利、中建三局地产、华润置地、龙湖集团、金地集团等8家房企上榜。

　　供应不减，去化放慢，市场拼杀分外激烈，渠道分销大行其道，网络营销创新不断，也加剧了冷热不均现象，既有十开十罄的网红项目，也有分销带不动的“困难户”。

　　土地出让金创记录 重回买方市场

　　政策层面，武汉土地拍卖采取了分期付款、取消竞价熔断、全面网上挂牌等措施，加大优质地块供给，降低出让门槛，房企迎来拿地良机。

　　去年，武汉土地出让金达到1901亿元(全口径)，超过2019年的1765亿元，创造新的历史记录，稳居全国城市十强行列，特别华润、中海、武汉城建集团、联投置业、华侨城等国资不断加大储备，加上彰泰、德商等新近企业战略抢驻，2020年武汉土地总价与单价记录齐齐刷新。其中，共累计超过15个板块刷新了土地单价或总价纪录，特别是11月13日，华润以溢价52.8%、65.7亿，创出二七滨江30558元/平方米的楼面地价，一举刷新4年前的武汉单价记录，刺激整个楼市销售。一年之内，硚口、花山地价三度刷新，经开两度刷新，光谷中心城4次刷新。

　　李国政表示，主管部门放松预售标准，加快了项目入市步伐，叠加房企融资“三道红线”要求，让不少品牌房企也加入快周转的行列，新楼盘不断入市，市场竞争日趋激烈，楼市呈现高库存高供给低去化特征，以价换量的促销案例增多，超过8成以上片区加入促销行列，分期首付、买房送装修、买房送车位等操作不断，多数区域实际成交价格低于批准的预售价格，已经转为买方市场，对于刚需家庭来说，也激活了第四季度的楼市成交。

　　根据中国房地产百城价格指数报告，2020武汉新建住宅价格上涨5.2%，排名全国第17位，在全国属于中游水平。与之相应的，武汉新房二手房价格倒挂现象逐渐减少，也减少了投资投机的冲动。在回款的KPI考核重压下，网上营销、线下分销等渠道不断扩大，也使得很多区域成为寸土必争的红海，买房人赢得了货比三家的时机。

　　来源：楚天都市报