上海高价地出让倒计时 港资企业高端项目独占鳌头

　　地块规模体量超大，且主管部门提出的限制性条款十分严格，唯有顶尖房企方有资格入围，可供猜测的对象范围已经不大。业内消息称，这一地块的出让工作，已上升到上海市一级的决策层。

　　预申请文件显示，“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”;竣工要求为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”，这些规定杜绝了“囤地”的可能。

　　文件进一步显示，不小于60%的总建筑面积应保持有10年以上，其余建筑物原则应整栋出售。支付全部出让价款后，完成投资开发总额25%以上，方可进行股权转让。从而限制了企业对这一项目进行分割套现，避免短期行为。

　　“在这样一个以高端商业为定位的项目上，整个竞拍的过程中，港资地产商的行动速度明显快于大陆的房企。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。

　　张宏伟盘点认为，内地年销售额千亿房企的数量，有望从去年的4家增长至今年的7家。恒大、中海，以及万达、碧桂园等都有可能在今年冲击千亿，而港资房企很少有达到这个规模的。然而，港资房企对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度明显更高。

　　“对于这些港资企业而言，拿地选择目标正是市中心优质地块。港资擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发。毫无疑问，这些优势成为他们首先向‘徐家汇中心项目’抛绣球的重要原因。”张宏伟说。

　　港资在商业地产的运作上经验更为丰富。目前在上海的徐家汇、南京西路、陆家嘴等“五大商圈”中，港资的商业地产都占据了核心地位。

　　“联合体”呼声更高

　　对于这一地块竞争者的猜测中，不乏各类房企“联合体”，即由两家或以上房企共同拿地开发，联合体的模式在高价地争夺战中频频出现。

　　2009年12月，富力、雅居乐、碧桂园“民营”联合体以255亿元的天价，击败保利、中海和万科组成的“国企”联合体，夺下巨无霸项目广州亚运村高价地。

　　在上海，此前最贵的总价高价地是2010年2月复星-证大联合体拿下的上海外滩8-1高价地，成交价92.2亿元。

　　2013年6月27日，重庆江北区地块以底价53.72亿元成交，楼面单价4342元/平方米，由万科和保利联合摘得。

　　对于呼之欲出的徐家汇中心高价地，由单个房企“独吞”的可能性并不大。“基于成本、风险的考虑，联合体拿地更为合理，各方可以各取所长。”21世纪不动产分析师罗寅申表示。

　　张宏伟认为，联合拿地是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。联合拿地对获得未来开发收益、公司上市融资、合理配置资产等方面均有好处。