克而瑞：五年来首次地价回调 成交规模增速放缓

　　2019年展望

　　从整体市场运行上来看，2018年的土地市场可谓是“平价走量”，土地成交建面同比上升，但土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨，市场处于由热转凉的磨合阶段。成交结构方面，保障性住房占据一二线城市的比例持续提升已成为不争的事实，未来供地类型、供地渠道的多样性仍会持续提升。年末重点城市已经加速了供地步伐，部分城市的拍地门槛也有所降低，此外楼市方面也有限售松动消息传出，种种迹象表明，政府方面已经在为2019年土地市场的平稳运行预留供应基础和政策空间。

　　1.土地管理持续细化，满足多层次用地需求

　　纵观2018年出台的各类土地政策，从上半年的限价限售到下半年的加大供给、稳定房价，土地市场在管理方面更加细化，陆续在不同城市进行了土地管理方面“查漏补缺”的工作，深圳严控地块“工改工”、浙江省进行闲置土地清查行动、辽宁省开展大棚房清理行动等均是政府在土地市场管理方面的进一步细化。

　　2018年较多重点城市的楼板价有所回落，很大原因在于用地结构的调整，租赁用地、人才安居用地、保障房用地等均是2018年土地市场上的“新势力”，2019年土地供应多样化的趋势还将继续，其中农村集体用地的入市流转将会给土地资源紧缺的城市带来一定的新增供应，上海、广州已有农村基地用地入市流转的实例。此外，国务院在年末提出关于用地政策中需要完善养老设施配建的要求，也是满足多层次居住需求的进一步体现。

　　2.地价维持低位，热点城市成交体量有望继续提升

　　2018年，在政策持续收紧的一年中，受益于三四线城市大规模的土地供应，全国土地市场在成交规模上仍然同比上涨，而在年末我们已经可以看到，政策已有松动迹象，重点城市更是进一步加快了土地的出让节奏，自然资源部在7月份下发的“增存挂钩”机制更是督促了城市加速释放手中“存量”供地指标，避免批而未供、土地闲置的局面。在这样的背景下，2019年土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一年两中企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市，此类城市的成交量、价回温可能性更大，2018年末一二线城市流拍情况大幅缓解的现象也已经印证了这一点。

　　土地价格方面，由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧，2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。