土地市场转凉 合作拿地还是企业的“避风港”吗？

　　2018年三季度土地市场成交体量仍在高位，但随着市场渐凉，土地流拍频发、平均楼板价大幅回落，总成交规模从7月的最高峰逐步回落。回想2016、2017年，地价受到楼市高热的带动大幅上行，各地总价地王频出，企业拿地的现金流压力持续增加，在这样的背景下，合作拿地成为了越来越多企业的选择;而2018年以来，合作拿地无论从成交幅数还是成交占比来看，相较去年同期都有较为明显的降幅。

三季度合作拿地周期性升温

但同比降幅增大

　　从合作拿地数量以及占比的走势来看，2017年、2018年第三季度合作拿地幅数均出现了年内的周期性上升，占比也较第一、二季度有所提升。原因不难理解，第三季度是企业合作拿地的高峰期：一方面土地市场在下半年竞争更加激烈，联合拿地能够增加企业竞争力;另一方面第三季度开始土地市场成交量增加，联合拿地的幅数随之升高属于正常现象。

　　但同比来看，2018年各季度联合拿地的比例都有所回落，在刚刚过去的第三季度，合作拿地现象虽环比升温，但同比来看企业仍旧更加倾向于独立拿地。2018年三季度合作拿地幅数为169幅，同比下滑31%;占比指标下滑更为严重，2018年三季度合作拿地占比仅为1.9%，较上一年同期下降了2个百分点。

　　这主要由于2018年以来土地市场中流拍、低溢价地块持续增多，再加之土地交易量同比上涨，地价竞争有所减缓，现阶段企业对拿地的态度都更加理性，不像土地市场高热的时期几乎各企业都有强烈的拿地意向，必须更多的合作才有更强的竞价能力。

重庆、郑州联合拿地最为频繁

　　从城市表现来看，土地成交持续高位的重庆、郑州联合拿地成交的土地幅数最多，2018年以来合作拿地幅数均在20幅以上，东部城市中天津、苏州和杭州的联合拿地成交土地较多，天津15幅，苏州和杭州均为10幅，其他城市合作拿地的数量则都较少，一线城市北京、上海分别有7、8幅土地是由联合体竞得。

　　此外昆明、武汉、沈阳、长春等城市都有合作拿地的土地成交，但数量远不及重庆、郑州等城市，总体来看城市核心地位越显著、市场热度越高、竞争越激烈则越容易催生合作拿地。

面对融资难度的不断加大

超30亿地块中联合拿地占比下降

　　一般而言，企业通过联合竞拍的方式拿地，要么是为了减轻高总价融资的资金性风险，要么是为了规避去化速度波动引起的库存积压风险，要么是为了规避房价滞涨带来的利润率风险。本节主要通过合作拿地地块成交幅数在成交总价、建筑体量和成交楼板价的不同分段的占比入手，以此分析2018年哪一类土地才是联合拿地的主要原因。

　　由下图可以看出地块总价超过15亿元以后，联合拿地的比例相对更高一些，总价在15-20亿的地块中有接近16%的地块由联合体竞得，20-30亿、30亿以上成交地块中联合拿地的占比分别高达14%和12%;总价较低的地块中联合拿地的比例显著降低，尤其总价在5亿以下的地块仅有0.72%是联合竞得，地价较低的情况下企业基本选择独立拿地。15亿元总价是企业可拿地现金流的分水岭，地块总价在15亿元以上，选择联合拿地的企业显著增多。

　　从建筑体量来看，各面积段的合作拿地占比也随着建筑体量的上涨而提升，但不同面积段之间的差异相对较小，说明建筑体量的大小对于联合拿地这个决策的影响较小，独立拿地或合作拿地主要以建筑体量50㎡为划分界限。建筑体量在50万㎡以下的成交地块中，各面积段合作拿地的占比基本在1-3%左右;当建筑体量达到50万㎡以上的情况下，合作拿地占比升高至6.67%，说明在需要长期开发和分多期开发的情况下，企业更容易选择联合拿地以分摊风险。

　　最后从成交楼板价来看，土地单价的高低也对企业是否联合拿地起到重要的影响，随着楼板价升高，联合拿地的占比也持续提高。地价在7000元/平方米以下的时候，仅有不足5%的地块是由联合体竞得，而楼板价在7000-10000元/平方米、10000元/平方米以上的时候，合作拿地的比例分别为7.1%和8.91%。

　　以合作拿地较多的重庆、郑州两市为例，第三季度商品房均价分别仅有10581元/平方米和13442元/平方米，如果地价达到7000-10000元/平方米，则几乎没有盈利的空间，联合拿地增强实力、抵抗风险变得更加必要。

　　横向对比三类指标来看，地块总价过高显然是联合拿地的最主要原因，其次楼板价升高也对联合拿地有很大的促进作用，单纯从体量方面来看，除非达到50万平方米以上的巨无霸地块联合拿地的占比才较高。总的来说，组成联合体拿地的最主要原因是为了增强现金流实力，以获取总价较高的地块。

　　对比2017年和2018年各分段的合作拿地占比来看，较为意外的是在2017年，总价15-20亿的地块合作拿地占比仅有9%，远低于2018年16%的占比，而总价在20-30亿或30亿以上的情况下，2017年合作拿地的占比则高达18%和25%。

　　这样看来，在市场转冷、经济下行的情况下，房企对于合作获取巨额地块的兴趣也有所下降，可能是由于经济下行，合作拿地中资金的不定性增加，所以有能力拿下超高价地块的企业更加偏好独立拿地，而部分没有能力独立获取高价地块的企业，则增加了在15-20亿总价区间内的合作拿地比例，对更高价格的地块则可能干脆放弃;另外，从成交体量的对比来看，2018年50万平方米以上的“巨无霸”地块合作拿地的比例增加了4个百分点，说明2018年以来企业更加重视长周期开发中面临的去化难题，以联合体形式拿地意图分摊风险。

总 结

　　2018年以来，土地成交体量一直维持同比增长，在地市持续放量、楼市政策收紧不放松的情况下，土地成交均价同比自3月份以来就持续下降。进入第三季度以后流拍频发、溢价率持续下行，土拍竞争的激烈程度也远不如去年同期，动辄百轮竞拍、高溢价成交的新闻大幅减少，取而代之的是重点城市地块频繁流拍、底价成交的信息。

　　在这样的市场环境下，房企拿地重新趋于理性，一方面竞拍压力下降房企实现独立拿地的可能性增高，另一方面在理性回归的基础上，双方“一拍即合”(一进入拍卖环节即合作拿地)达成协议联合拿地的概率也有所下降，再者就企业自身管控而言，独自拿地也更有利于把控现金流的动向。故此2018年以来，房企联合拿地的幅数、占比均有所降低，虽然第三季度合作拿地总量周期性上涨，但同比仍然降幅不小。

　　对于房企来说，在现在市场环境下联合拿地依旧具有规避风险、降低成本、整合资源等优势，遇到恰当的时机以及合作对象，合作拿地仍然是不错的选择。之所以合作拿地数量下降，关键原因还是合作的风险可能大于利润预期，合作的最大风险来自于资金流动节点的不受控，而在当下市场中，这一风险的连锁反应被进一步加大。如果楼市进一步冷却，销售、回款状态不理想、融资难度升高、融资成本日益升高的话，企业资金面临更加难以掌控的局面，出于现金流指标考虑，未来合作拿地预计还会进一步减少，而那些占款额度大的超高总价地块更是如此。