日前,中共中央政治局召开会议为楼市定调:坚决遏制房价上涨。由此可见,严格执行限价政策,将是未来一段时间,楼市调控的重点。
谈及限价,南京楼市可谓首当其冲。实际上,已经限价两年多的南京楼市,至今没有放开!但是,随着2016年、2017年的高价地在今年迎来集中上市,南京部分板块的限价逻辑已悄然发生改变......
鼓楼滨江毛坯限价4万/平、精装限价4万5?!
最近,鼓楼滨江将迎开盘潮的消息不绝于耳。抛开世茂外滩新城、中冶盛世滨江等一众“老将”不说,大家最为关心的莫过于纯新盘桃园世纪了,要知道地价29899元/平米的桃园世纪,是当下鼓楼滨江的地王项目。
就在近期,桃园世纪开始蠢蠢欲动,从售楼处公开亮相,到眼下样板间即将公开,开盘之声愈发强烈。而近日,有小道消息称,桃园世纪审批物价已通过,精装销许均价可能在4.3-4.4万/平左右。
桃园世纪鸟瞰效果图▲
众所周知,此前整个鼓楼滨江的限价红线是毛坯均价不超4万。而今年上半年,区域内的中海桃源里开盘,地价2万2,毛坯均价3万9,显然也被限制在板块“红线”以内。
不过,倘若桃园世纪精装真能卖到4万4左右,也就意味着鼓楼滨江迎来新的限价红线,即精装限价4万5以内。至于毛坯房源,应该还是限价4万以内。
对此,南京地产资深评论员尹霄飞认为,仁恒这家开发企业在南京购房者心中,是豪宅的代表,品牌和产品均是赢得市场的利器。或正是因为如此,上一次捅破河西房价天花板正是仁恒,而此次,由仁恒操盘的桃园世纪再次捅破鼓楼滨江房价天花板不是没有可能。
江北限价3万!雨山路、高新板块房价天花板来了
不只是鼓楼滨江,江北板块在整体均价限价3万以内的“红线”内,部分小板块的房价天花板正在被刷新。
上个月,雨山路的纯新盘保利云禧首开叠墅,销许均价约2万9,相比之前板块内在售的均价不到2万6的三金鑫宁府来说,房价抬升了不少,当然它们打造的产品不同,所以比较起来意义不大。
但是,作为地价2万+/平的高价地项目,保利云禧首开叠墅均价被限3万以内,这对于周边欲首开叠墅的悦风华、金隅紫京叠院、银城颐居悦见山等高价地盘来说,绝对是一个参考价,换句话说,江浦一批高价地想通过加推叠墅突破“3万”的限价貌似是行不通的!
另外,去年还是刚需重镇的江北高新板块,如今已基本脱刚。随着高新区纯新盘弘阳燕澜七缙首开精装洋房入市,均价2万7千多,可以说,弘阳燕澜七缙为高新设下了精装房均价2万8左右的限价红线。可以预料,后面板块的通宇林景博园、荣盛锦绣澜山等一批高价地,房价逻辑也定了,很难超过弘阳燕澜七缙的价格。
弘阳燕澜七缙效果图▲
城东麒麟精装限价红线2万9左右
再来看城东麒麟这个极具话题性的板块。其实,在蓝光接手京奥港未来墅之前,麒麟的房价天花板是京奥港的毛坯均价2万6,这也是区域内的毛坯新房限价红线。
而随着纯新盘熙悦的上市,精装均价2万9的价格,已然被大家默认为板块新的精装限价红线。可以说,未来一段时间,麒麟上市新房均价或在毛坯2万6、精装2万9,在这个范围内波动。
从鼓楼滨江,江北雨山路、高新以及麒麟等代表性板块的房价走势来看,不难发现,在保持板块整体限价环境不被破坏的前提下,新的房价限价逻辑也有所改变。
前不久,现代快报道称,南京市物价局相关工作人员表示,从2016年以来,南京楼市所进行的调控不是为了限价,而是不让项目继续涨价。“老项目推新是不让涨价的,新的项目根据周边同类型产品定价”。至于高价地项目的定价也与地价无关,而是参考周边同类型的产品进行定价。
所以,对于目前南京楼市限价而言,官方已经表态最新的限价逻辑:老盘推新价格不让涨;新楼盘上市价会根据项目打造的产品,参考周边竞品同类型的产品给予定价。
南京房地产学会会长吴翔华表示,商品房的定价方法是有规则可循的,并不意味着地价成本高,房子理当卖出高价,毕竟,“建房子的成本不会因为地价高而变得高”。
此外,除了江北和城北的一批高价地外,江宁九龙湖上秦淮板块的多家高价地纯新盘同样跃跃欲试,开盘在即,价格方虽然多盘放出放风价,但参考意义并不大,最终还得看审批价如何。就目前而言,南京部分板块的房价体系已逐渐被买房人接受了。
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