内资企业面临信贷紧缩积极转型 外资买家预计掀起商业地产投资热潮

　　·中央政府在上半年立场强硬，要求进一步收紧金融监管，并提出“大资管新规”来规范金融机构和资产管理业务。

　　·发改委称将考虑加强防范中资企业发行美元债的风险，进一步提高市场的稳定性。

　　·尽管贸易保护主义言论抬头，但习近平主席近期提出为外国投资者在中国提供更加开放和平等的投资环境。

　　上海，2018年7月24日 —— 根据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》报告显示，国外投资者的投资占比于本季度明显上升，占到总投资额的20%，明显高于上季度的16% 以及去年同期的10%。

　　据观察，外资于中国内地最关注的市场，依次为：上海、北京、广州和深圳的核心增值或可升级改造或再开发类项目。同时，在核心资产收益率普遍下降的影响下，另类资产类别越发受到投资者的关注。

　　戴德梁行大中华区资本市场部主管及环球董事李志荣称：“在信贷紧缩的大环境下，一些高杠杆开发商正积极寻求渠道提高现金流，并考虑以较低的报价出售部分物业，这些快速交易的买家有望在中短期内获得收益率的小幅提升。”

　　戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表示：“虽然借贷收紧造成了今年上半年商业地产交易额的小幅下滑， 但市场上投资者兴趣任然浓厚。尤其在城市更新的推动下，一些位于新兴商圈的优质物业，以及核心区可被升级改造的物业获得较大的关注。”

　　此外，来自戴德梁各领域的专家(魏东，张晟，Gordon Marsden和张大维)在报告中针对近期市场的相关热点话题提出了相关看法：

　　中美贸易战的影响：尽管近期贸易保护主义言行抬头，中美贸易量放缓，但并不会对中国商业地产市场投资造成重大影响。鉴于中国和美国的经济高度相互依赖，戴德梁行对美国投资者在中国房地产市场投资的前景继续保持乐观。

　　中国基建项目带来的机遇：一些内资企业(特别是国有企业)在参与与“一带一路”相关的土地开发或基础设施建设的过程中通常都会获得政府赠地，如在港口旁的物流用地或机场附近的酒店用地。

　　城市更新下的资产管理：在中国迈入存量市场之际，各地政府正积极推动城市更新，这将带来大量增值型的投资机会。投资者可积极配合当地相关城市更新政策，对其收购的物业进行升级改造，并采取有效的资产管理，可在中长期内获得可观的收益。

　　紧缩市场中融资新方向：虽然当前的金融政策调控给传统债权市场带来较大压力，但本轮调控却有望进一步推动资产证券化与股权融资市场的发展，促进我国金融市场的结构性转型。资产证券化与股权融资对于控制经济杠杆有着正面作用，对于拥有优质资产和较高成长空间的中小企业的支持力度也更大。

　　报告同时也分析了中国各大城市与地区整体商业地产投资趋势：

　　北京：上半年，受流动性紧缩的影响，北京大宗交易市场波澜不惊，可追溯的交易额约为人民币54 亿元，其中二季度交易额约为人民币30 亿元，占上半年总体交易的56%，与去年上半年相比下降78%。国内投资者对于大宗物业的投资持谨慎态度，这让部分急于出手项目的业主不得不降低报价，从而导致项目预期收益率的提高。

　　上海：本季度上海的资本市场有所降温，总交易额为200.6 亿元人民币，较上季度环比下降12.1%，较去年同期有较大幅度的下降，降幅达到37.2%。值得注意的是，在本季度11 宗写字楼交易中，10 宗位于新兴区域，其中，大虹桥地区受到了投资者的广泛关注。

　　广州：本季度广州大宗物业投资市场录得成交金额54 亿元;整个上半年，全市录得主要大宗物业成交额超过79 亿元，较去年同期下降12%。受限于核心区域可供交易的优质物业较为稀缺的影响，投资者们转向选择规划良好、配套完善的非核心区域，如黄埔、萝岗、广州南站等。

　　深圳：上半年，深圳房地产大宗交易市场表现平平，全市录得8 宗交易共计72.41 亿元，成交额仅相当于去年同期的4成。融资渠道收紧也影响需求端，高总价令实力不够雄厚的投资方难以企及，而金融类企业当前严控风险，投资愈加谨慎——来自需求端的疲软决定写字楼买卖市场活跃度的回落。”

　　香港：市场对整售型写字楼及工厦(位于工业土地的高层楼宇)的投资需求强劲，推动第二季过1 亿港元的商业项目总成交额至447.9 亿港元，环比和年比分别上升8.8% 及136%。鉴于香港商业地产成交额在本年首六个月已达至859.7 亿港元，为去年历史最高成交额的一半，预计今年全年度成交额有望与去年比拟。

　　台湾：台北市核心区随建物屋龄渐高，城市更新效应于本季持续发酵，带动企业迁址潮，推升2018 年第二季投资市场交易额至达新台币305.9 亿元，为去年同期交易额的三倍。非核心区的工业用地写字楼(厂办)最受青睐，占本季总交易额约83%。