易居克而瑞：【揭榜】2018上半年武汉楼市销量排行榜

　　年初对2017年市场做总结，对未来形势做判断的时候，“老吴论市”讲了新市场形态即将形成，市场处于阵痛期，需要所有人精心呵护才能安全渡过。

　　眼下到了2018年中，阵痛期过没过，相信身处武汉地产江湖的每一家开发商都有切实感受，而且，痛感越来越深切。

　　站在我们的视角，市场的内在动能调整，以及潜在变化趋势一直都很清晰。但预判归预判，一切都需要结果验证。榜单是房企的成绩单，更是当下市场的晴雨表，值得我们停下来认真解读和思考，榜单的数据、结构、排名，以及藏在榜单背后的市场状态、企业情绪、乃至下半年愈加可能翻江倒海的新市场形态动能释放所带来的深刻影响。

　　为了全面的衡量企业销售业绩，克而瑞对房企销售的统计推出了企业销售《流量榜》与《权益榜》。 榜单的发布，将围绕项目操盘和资金运用两个维度对一家企业的综合实力进行审阅。

　　顾名思义，《房企销售流量榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将项目销售金额计入操盘方的销售业绩。《房企销售权益榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。

　　克而瑞今年新增《2018上半年房企商品住宅新增供应销售金额流量榜》，以此更加清晰的反映上半年市场真实状况。

　　2018上半年武汉商品住宅市场供应834万方，同比上涨4%，其中1-4月供应415万方，5-6月供应419万方，节奏与去年上半年略有不同，但与去年全年供应前轻后重的失衡节奏相似(2017年1-8月供应1122万方，9-12月供应1110万方)。分析原因，不难发现对比去年全年“限价博弈，捂盘惜售”导致的供应节奏失衡，并不是今年的主要原因。

　　就榜单表现而论，反映三点：

　　1、规模房企依然保持相对积极和稳定的供货节奏。

　　典型如保利、万科、金地、稳列榜单前五，且均在去年上半年成绩基础上同比增长。其中保利上半年合计开盘9频次，总推量33.62万方，来自于5个项目(新武昌、大都会、保利时代、海上五月花、保利上城)，保利新武昌单项目即有3次加推;万科上半年总推量20.11万方，旗下项目玖玺项目开盘达4次;金地上半年总推量15.13万方，悦江时代4个月内连续3次开盘加推。

　　中建，招商更是在2018上半年就几乎完成了2017全年销售规模。中建上半年总推量33.87万方，其中大公馆单盘销售金额即达31.38亿。招商青山一江璟城项目上半年开盘3频次，单盘销售金额20.72亿。

　　值得关注的是，东原、美好此类并非榜单常客房企今年上半年明显出货积极，成效亦十分明显。美好长江首玺项目上半年合计推货19.21万方，位列上半年商品住宅项目新增供应面积榜首，东原乐见城以17.49万方紧随其后。

　　2、部分企业受开发周期影响，上半年销售实现不足。

　　榜单有新面孔增加，意味着也会有老面孔消失。比如融创，作为去年年终榜单的第二名，今年上半年不见踪影;地产集团同样如此，本土房企代表，历年榜单常客，今年上半年亦不在榜单之列。

　　究其原因，在于企业受旗下项目开发周期以及个别项目限价影响，大量货值被迫集中在下半年推售，一定程度上影响企业上、下半年将表现出前后迥异的供货节奏和销售实现。

　　3、上半年推货水平总体较低，市场潜在供应大部集中在下半年。

　　总体来看，尽管阻碍市场回归健康的内部动因发生转变，但从结果来看，2018年上半年推货水平依然较低，多数企业大量货量将集中在下半年释放。此因素一方面造就了上半年榜单的格局，另一方面也将深刻影响下半年市场竞争加剧。2018年终榜单必然更能说明问题。

　　“下沉”是个近两年在房地产行业高频出现的词语，它既是名词，也是动词。企业规模增长需求与资本市场风险定价模型选择之间的关系决定了“下沉”这一步既是被动，亦是主动。为此，连续几年，克而瑞坚持发布湖北省房企销售榜单，2018上半年亦不例外。

　　湖北榜中，绿地依然排名第一。恒大在武汉榜排名第十，但在湖北榜跃至第二。碧桂园武汉榜前十开外，但湖北榜列第五。可见其得益于前期战略布局优势，在三四线城市相对充足的货量储备支撑下，得以长期保持省内高市场占有率。但对比连续几年湖北榜变化，也不难看出当下房企布局均衡之重要性。

　　1、碧桂园、恒大在湖北榜的排名下滑与其武汉储备不足直接相关，因此我们也从拿地端看到了碧桂园主动调整的积极表现;

　　2、同时我们也看到保利、万科此类在武汉市场深耕多年的老牌规模房企，在武汉单城市规模实现瓶颈之下，积极拓展省内三四线战场。此举也是平衡布局，对冲城市间市场周期轮动的主动选择。

　　一言概之，尽管武汉市场的中长期发展潜力远非三四线城市可比，但在未来城市周期主导，行业周期弱化的结构化行情之下，对冲性平衡布局的重要性于房企而言，早已不可同日而语。也正因如此，于克而瑞而言，湖北榜的发布意义愈加重要。

　　2018年武汉房地产市场告一段落，各家房企表现不一，销售实现与排名表现是一方面，但更加值得所有房企重视的是：“分化”已然发生，无论是心态，还是动作，甚至结局。新市场形态的形成都已不再仅仅是老吴口中的“预言”。

　　下半年市场，紧张!紧张!紧张!

　　副榜：

　　1、《2018上半年武汉商品住宅项目新增供应销售金额榜》

　　2、《2018上半年武汉商品住宅项目新增供应销售面积榜》