武汉破解住宅专项维修资金使用难 特别紧急情况1天拨付

　　7月1日，《武汉市住房保障房管局关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的实施意见》正式施行，住宅专项维修资金采用新的管理办法。

　　记者梳理发现，新《办法》明确了开发建设单位交存维修资金属业主所有、使用资金从“审核制”调整为“备案制”、特别紧急情况下当天即可拨付资金等等，将进一步简化、优化资金管理和使用，有望解决资金使用难的现状。

　　开发单位交存资金属业主所有

　　新《办法》规定，自2018年7月1日起，办理维修资金缴交确认手续的商品住宅项目，开发建设单位交存的维修资金，以物业管理区域为单位设账，按幢设分账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账。

　　武汉市房管局表示，开发建设单位交存维修资金是该市维修资金制度的亮点，但原《办法》对开发建设单位交存维修资金的归属没有规定，此次修订明确规定，开发建设单位、业主交存的维修资金属于业主所有。

　　按幢设分账可提高资金使用效率。如住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造发生的费用，根据确定的分摊范围，首先在开发建设单位交存的维修资金幢（分）帐中予以列支；幢（分）帐余额不足的，由分摊范围内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例，从业主个人分户账中列支；业主个人分户账余额不足的，差额部分由该业主承担。

　　“开发建设单位交存的住宅专项维修资金不设分户账。”业内人士分析认为，这意味着个人和开发商所交存的维修资金将在住宅小区内打通使用，实现资金变“基金”，以解决因部分业主未交齐维修资金而不能维修的老大难问题。

　　实行备案制加速维修资金使用

　　新《办法》规定，需要申请使用维修资金的，由业主委员会或者社区居民委员会持相关材料，向区房管局提出备案申请，对符合使用条件、申请要件齐全、内容填写完整的，区房管局应自受理之日起3个工作日进行备案并拨付维修资金。

　　“住宅专项维修资金的使用，由审核调整为备案，这一修改非常好。”武昌区积玉桥街金地花园社区书记兼主任徐玉萍表示，办理时限从过去10天缩短为3个工作日，将有利于小区管理工作的顺利开展。

　　此外，新《办法》还进一步扩大了应急使用范围，优化了应急使用程序。根据实践中的需要，此次修订扩大了应急使用范围，规定二次供水、供配电系统设施设备故障，共用排水设施设备功能障碍等也可以适用应急维修程序。

　　此外，针对发生特别紧急情况，不及时排除险情，将严重危及房屋使用安全和人身财产安全的情形，此次修订规定区房屋行政主管部门可以先行受理，并在当日会同业主委员会组织相关单位进行现场勘查，情况属实的，在1个工作日内按照不超过工程概算50%的比例预拨工程款直接进行维修。

　　对于审核改备案，武汉职业技术学院物业管理专业学科带头人黄光宇表示赞同，认为这符合简政放权的总体要求，也将加快维修资金的申请程序。

　　多样化表决方式破解业主签字难

　　“在实际管理中，大家普遍感觉，经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主同意最难。”武汉一家大型连锁物业公司相关负责人告诉记者，根据旧的维修资金管理办法，必须符合双三分之二的要求才可以向房管部门申请动用维修资金，然而一方面，业主素质有高低，公共意识和观念不强，经常有楼上漏水但楼下的业主不同意签字。另一方面，空置房多、入住率低，无法联系业主。

　　新的办法鼓励多样化表决方式，有望破解这一难题。

　　办法在明确双三分之二表决方式的同时，鼓励业主大会在管理规约和业主大会议事规则中就住宅专项维修资金使用等问题约定以下四种表决方式：委托表决、集合表决、默认表决、异议表决。通过以上四种方式，可进一步完善表决方式，提高表决效率。

　　常青花园十二区有着16年历史，早已过了开发商保修期，出现了门禁对讲系统大规模失灵，房屋天沟、屋面与平台、外墙渗水、飘窗与弧形梁渗水等问题，急需维修。与此同时，小区累积的维修资金有1000多万元，没有动用过一分钱。

　　让业委会负责人觉得最麻烦的是表决难。按照原有管理办法规定，使用维修资金须“一事一申请”，这意味着小区有六项维修项目，由于涉及的楼栋不一样，业委会需要到相应楼栋组织业主表决六次。以往举行一次业主大会表决差不多前后要一个月时间，要召集业主进行六次表决，战线会拉得很长。

　　“通过新办法中的多样化表决方式，可有效解决表决难题，提高维修资金使用效率，切实为小区谋福利。”上述负责人表示。楚天都市报讯（记者朱泽）