克而瑞年报点评：碧桂园 不设目标是保守还是更稳健？

　　资本运营方面，截止2017年末碧桂园的加权平均融资成本进一步降低至5.22%，达到近年来的最低水平。碧桂园2017年现金及银行存款为1484亿元，现金短债比2.17，另有约2485.1亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。而截止2017年末碧桂园长短债比为2.15，近五年来呈下降趋势。在目前的融资环境下，房企获取长期借贷的难度增加，短期偿债压力略有提升。

　　碧桂园2017年末有息负债总额达2147.7亿元，较去年同期增长57.7%。净负债率达56.9%，较2016年同期上升8.2个百分点，但仍处于合理水平。碧桂园在2017年中期曾表示会以净现金流为正为基础，在规模和负债之间平衡，净负债率控制在不超过70%。另外，碧桂园2017年与收并购对应的其他应付款为1326.6亿元，同比增长近117%。

　　虽然万科和恒大还未公布年报，但从去年中报的数据来看，碧桂园其它应付款占总负债的比重达到15.4%，与万科基本持平，但高于恒大的12%。虽然这部分无息负债偿还的时间较为灵活，一般在项目完成后偿付，但也对项目的运营能力和资金回款有一定的考验。

　　战略：物业、长租等地产开发相关业务全面推进

　　社区服务、物业运营板块转战港股上市

　　截止2017年末，碧桂园物业管理分部的合同管理面积约3.295亿平方米，覆盖中国大陆28个省的超过240个城市;物业管理及社区相关业务的收入约为26.56亿元，同比增长35.6%;经营利润约为4.87亿元，同比增长20%。碧桂园在2017年末暂停分拆物业A股上市，并于近日公告转战港交所主板，此举是为了充分体现物业的价值，也有利于碧桂园物业运营板块的长远发展及战略扩张。

　　与金融机构合作，在一二线城市发展长租业务

　　碧桂园2017年12月正式发布长租公寓品牌——BIG+碧家国际社区，并宣布其3年内建设100万套长租公寓，其中40万自主开发，60万靠创新模式拓展。截止2017年末，其在北上广深以及武汉、厦门等一二线城市筹备项目，在建房间数已达2963间，已获取总房间数超过8000间。2018年2月，碧桂园的租赁住房REITs也正式获批通过，成为国内首单百亿规模的REITs产品。在目前国家政策推动的背景下，长租公寓在未来几年也有望成为碧桂园的一大重要板块。

　　试点推广SSGF新建造技术工法，缩短工期、节能减排

　　SSGF是碧桂园提出的工业化建造体系，目前正在111个项目试点推广，成熟后将于更大范围使用。该体系通过使用建筑工业化技术在内的多项核心工艺，可在提高建筑质量的同时有效缩短建筑工期、节能减排。住建部和国务院自2013年就出台相关产业政策，从国家市场战略层面推动建筑工业化。对于碧桂园而言，通过试点并推广应用该技术可以大幅缩短工期，在实现高周转运营的同时，进一步降低财务成本。