【区域报告】南湖成武昌最大居住片区 交通配套正逐步完善

　　南湖片区位于武汉市武昌区雄楚大道以南，围绕南湖水域而成，自然风光不错，随着交通环境的改善、配套设施的成熟，南湖已成为武昌区域最大的居住片区，常住人口增多，需求增多，市场发展前景好。

高校众多带来人口红利

　　处于全国高校数量第一的城市里，南湖片区同样拥有数量众多的高校，最著名的莫过于华中农业大学，这所知名一流大学便是依南湖而建，是南湖最有代表性的高校。

　　同时中南财经政法大学、武汉理工大学、华中师范大学、湖北工业大学均在南湖设有校区，还有武昌首义学院、武汉城市职业学院等众多高校。

　　高校遍布带来了大量的人口红利，催生强烈的居住需求，大学生正是目前买房的主力军，加之武汉对人才的留存政策不断加强，越来越多的大学生留汉创业就业，对住房的需求量不断增加，市场行情好。

各项配套日益提升

　　南湖片区随着前几年的发展，各项配套设施不断完善，目前区域内教育、医疗、商业均有很大的发展，正日渐成熟起来。

　　商业配套上，南湖片区商业以便利性为主，各种小型商业街遍地，家乐福、沃尔玛、中百等商超在南湖片区提供方便的购物体验，生活服务上有保障;最令人期待的消息是，路劲地产已正式接手南湖缤购城项目，将重新打造缤购城这个大型商业体，给南湖区域商业配套填上重要的一环。

　　教育方面，南湖片区学校资源非常丰富，但目前主要集中于小学，中学资源并不突出，小学有华师附小南湖分校、洪山第一小学、南湖第一小学、实验小学等，教学质量水平都有很高的保障，而中学部分仅有南湖中学、英格中学、长虹中学，不足以充分满足片区的教育需求。按照洪山区未来五年的工作规划，拟新建28所中小学，预计新增3.5万个优质学位，主要分布地点就包括南湖、青菱、张家湾、和平等片区。

　　医疗服务上，南湖片区主要依靠省妇幼和广州军区陆总医院，医疗水平高，等解决大部分医疗问题，两家医院均位于街道口附近，位于南湖片区北侧的居民会比较方便，南侧则较麻烦，今年年初，洪山区政府确定引进武汉大学人民医院，定址在青菱附近，也同时方便了南湖南侧的居民就医问诊。

交通短板有望得到改善

　　提到南湖就离不开它的“痛点”交通问题，整个南湖片区最大的问题就是堵，而这个问题将随着地铁线路的开通得到改善。

　　地铁7号线是南湖片区的第一条地铁线路，有东方马城至野芷湖，南北走向穿过南湖片区，将于今年内开通运行;随后第二条地铁线路8号线二期，预计将在2020年开通，双地铁给南湖片区更方便的出行方式，同时地面上因施工形成的围挡也将拆除，路面出行的通畅程度也得以提升。

　　除了地铁外，南湖的路网也将打开，在2019年军运会之前，路网建成率达到60%以上，将完成建安街(白沙洲大道—南湖路)工程、南湖大道(珞狮南路—民族大道)工程、丁字桥南路(雄楚大街—瑞安街)工程、丁字桥南路(文祥路—南湖大道)工程加速推进;同时各大主干道也将和今年开工的两湖隧道连接，可直接下穿东湖、南湖，北到徐东，南上三环，环节大量交通压力。

市场供应紧缺

　　中国指数研究院(华中)数据显示，2017年南湖板块全年新增供应仅26.52万平米，同比下降5成;新房成交面积成交17.9万平米，同比减少63%;新房成交价格由于限价等因素，微涨至12136元/平米，同比上涨5.5%;2018年一季度，南湖片区的供应短缺仍无缓解，无住宅新增供应，1月新房成交仅2.73万平米，2月成交更减至0.41万平米。

　　目前南湖在售待售楼盘集中在靠近雄楚大道附近，有理公馆、万科金域学府、保利大都会、万科翡翠云台等，南湖大部分区域无新房项目。

　　一方面南湖经过多年的发展，形成了成熟的区域，配套日益完善，二手房成交价格稳定上涨，另一方面版块内可供开发的地块过少，没有足够的地块供给给开发商建楼，供需量下降明显。

土拍市场：出让一宗土地

　　2018年1月，武汉的首场土拍，南湖片区出让一宗土地，位于南湖北岸、卓刀泉南路以西，紧邻万科翡翠云台和保利浅水湾。

　　P(2017)183号地块净用地面积183130平方米，其中地块一净用地面积45605平方米，地块二净用地面积127150.7平方米，土地用途为住宅，容积率为3.2、2.4，竞买保证金295606万元，起始价为368742万元，出让指导价为553112万元，一次报价有效区间为553113-737484万元。

　　地块要求需配建不少于18班的幼儿园，按照住宅建设规模5%-10%的比例配建公共租赁住房，套内建筑面积90平方米以下住宅建设规模不少于住宅总建设规模的30%。

　　南湖可供开发的土地日益稀缺，而此次推出的地块紧挨万科翡翠云台和保利浅水湾，是片区不得多得的一线临湖地块，随着片区功能的升级和更新，未来南湖房价也将伴随着区域价值的实现有所提升。

区域价格趋于稳定

　　目前南湖片区分为南湖以东的老南湖片区和以北的新南湖片区，然而无论是老南湖片区还是新南湖片区，新房供应均以大户型改善型房源为主，均价则在26000元/平左右，以最近开盘的价格数据来看，南湖九玺约25000元/平，万科金域学府约27000元/平，保利大都会约27500元/平。

　　同比与周边区域的价格，南湖价位适中，并逐步趋向平稳，未来的发展有待观望;进可向均价约31000元/平的武昌核心发展，退一步还有均价22000元/平的关山区域，更贴近发展快速的光谷;南湖进退皆可，是置业的不错选择。