姜超：三四线城市房价短期的上涨与棚改货币化相关

　　少数三四线城市人口出现流入，一部分是因为一二线城市的溢出效应使得部分周边三四线城市人口也出现流入，例如昆山市的常住人口增速一直维持在1%以上，2016年甚至达到4.6%。另一部分则是因为务工人员返乡养老，早期外出务工人员较多的城市，可能存在大量年龄较大的务工人员返乡养老的情况，例如广元、信阳和永州。

　　但是这一部分占比有限，三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，意味着整体来看人口在流出。根据我们对160个三四线及以下城市的统计，2010年-2016年常住人口增速高于全国人口平均增速的城市仅有63个，其中人口增速超过1%城市仅有5座。

　　当然，三四线城市的城镇人口占比在逐年提升，这一结构性的变化不容忽视。2010年以来，我国每年平均减少农村人口1400万人，由于一二线城市的农村人口占比较低，所以城镇化对三四线城市的城镇人口提升效果更强。由于数据的可得性，我们计算了部分省份三四线城市2010年-2014年的农村人口变化幅度，结果发现大部分的三四线城市农村人口缩减幅度均大于全国平均水平。

　　展望未来，三四线城市人口仍将流出，二线城市将成为人口流入的主要目的地。根据十三五规划，目前上海、北京和广州的人口已经接近自己设定的2020年人口上限，而深圳的人口增长空间也不大。预计未来，一线城市人口流入将持续放缓。而二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势中期不会发生改变。在一线严控人口的情况下，未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡。因此，三四线城市的人口流出现象将会持续。

　　当然，未来一二线周边的部分三四线城市也存在人口流入的情况，并且随着一二线城市的房价上涨和产业外迁，溢出效应会更加明显，未来这部分城市和其他三四线城市将出现分化。同时，人口老龄化以后，部分农民工陆续返乡养老，预计这一趋势在未来也将会逐步增强，但是并不改变年轻人向一二线城市流入的趋势。

　　2.房价上涨的真相

　　尽管三四线城市人口回流非常有限，但是三四线的房价全面上涨是事实。2016年以来，一线城市房价率先上涨，随后二三线城市接棒，而随着调控政策的逐步落地，一二线城市房价增幅开始放缓。但是三四线城市房价仍然维持12%左右的涨幅，特别是部分三四线城市下属的县级城市也出现房价大幅上涨的情况。

　　既然三四线城市并没有出现持续的人口回流，那么是什么导致了这两年房价的快速上涨?

　　实际上，人口对房价的影响属于长期变量，而房价短期的大幅增长与三四线城市的棚改货币化密不可分。棚户区改造从2005年就启动了，但是货币化安置是2015年才开始实施。棚改货币化的提出本身就是为了帮助三四线城市去库存。由央行给国开行发放抵押补充贷款，支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用此款购买本地的新建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。在这一个过程中，资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金，这一做法消化了本地库存，但在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。

　　在房价上涨的过程中，部分在一二线城市工作的人们，尽管没有回到家乡工作，但是面对一二线高企的房价和家乡不断上涨的房价，两相比较也选择了在家乡购房。此外，还有部分非拆迁居民，看着上涨的房价选择加入购房大军用于投资。因此，可以说本轮三四线城市房价的上涨由棚改货币化引起，随后又因涨价凭空制造了部分投资性的购房需求。

　　那么，未来三四线城市的房价还有进一步的上涨空间吗?

　　要判断房价的中长期趋势，我们还是需要回到人口的问题上来。根据我们对31个城市的分析，房价与人口长期存在明显的正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

　　而回到三四线城市上来，前面的分析已经得出未来三四线城市整体是处于人口流出的状态，当然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增长幅度也远小于一二线城市。这说明相比于一二线城市来说，三四线城市整体不具备房价长期上涨的基础。