欧阳捷：县城去库存将成为绝唱 库存没有想象的多

　　住建部提出：2018年重点工作之一是县城去库存，加上棚改目标580万套。

　　问题是：究竟有多少县城有过量库存呢?

　　经历了2016-2017年的去库存，有过量库存的城市恐怕已经不多了。

　　至少，我们公司进驻的70多个城市(包括一些三四线城市)真正有库存的只有1个小城市。

　　从国家统计局的数据来看，不仅是商品住宅的待售面积大幅下降，去化周期已不足5个月，而且以过去十年商品住宅累计新开工面积的80%作为可售面积，基本与住宅累计销售面积相当，可以说库存也已经几乎消耗殆尽了。

　　或许，库存没有想象的那么多。

　　非都市圈中小城镇住房新房市场逐渐走向萎缩。

　　中国城镇化是一个递进的过程，农村人口不断向城市转移，小城镇和县城人口向大中城市转移，中小城镇进城的人少，出城的人多。

　　目前农村人口约5.8亿，实际农村居民很可能不到3亿人。

　　过去五年，每年农村转移出来的人口为1350万人，而再往前五年，年均转移1500万人，也就是说，可转移的农村人口越来越少。

　　未来10年，农村可转移人口每年或为1200万人，累计再转移出来1.2亿人口，城镇化基本结束。

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　　人口的转移是以学生为牵引的。

　　一方面，政府在推进学校的撤并，学校和老师向条件更好的镇、县城和市集中;另一方面，父母追求给孩子更好的教育，把家搬迁到了城市和镇上，乡村学校的学生越来越少，好教师也逐渐离去， 学校越来越难办。

　　这导致了学校数量的不断下降，普通小学从2010年的26.7万所减少到2016年的17.7所，减少了将近9万所，减少33.5%。

　　不仅如此，普通初中从54823所减少到52118所，普通高中从14058所减少到13383所。