倪鹏飞：“刀刃上”的均衡 2018年楼市三大风险

　　2017年，在从严调控不断加码和机制建设积极推进的双重作用下，楼市急剧升温趋势得到了控制，通过各方主体博弈和角力，市场进入短暂的弱均衡状态。一、二线城市在分化中降温，三四线城市在分化中升温，市场总体保持稳中有升但增幅下降的趋势。

　　与此同时，楼市整体风险可控并有所下降。但必需清醒地看到：当前的楼市均衡是“刀刃上”的均衡，当前的楼市稳定是“铁令下”的稳定。与此同时，一些城市楼市的价格泡沫和数量泡沫比较严重。

　　2018年，中国楼市预计将步入稳中有降的新一轮调整期。

　　房价增幅将有所下降，个别城市增幅为负，商品住宅销售增幅同比明显下降甚至转负，投资增速同比也将有所回落。与此同时，住房租赁市场将会明显升温，一、二线城市的租赁价格和交易可望提升。

　　但在炒房因素没有根除的情况下，楼市波动是常态的，稳定是暂时的。在泡沫高悬、行政高压、制度突变和市场调整等“冰火油汽”交融的情势下， 2018年楼市将面临前所未有的不确定性挑战。

　　调控部门需要保持清醒的头脑，高度重视防范和有效化解多种因素、多个领域与多种可能的楼市风险，尤其以下三大可能因素带来的风险。

　　一、预期调整带来的连锁风险

　　楼市泡沫越大，破灭的概率越大，预期对市场的作用越重要。存在较大泡沫的重点城市的楼市，在走完较长高涨期而迈入调整期后，“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松”的政策信号，将使市场放松调控的希望逐渐落空，在越来越多的一、二线城市价格下降松动背景下，再加上若有意外事件冲击，有可能导致市场预期急剧逆转。

　　第一，预期调整带来价格下降失速的风险。

　　一旦预期发生改变，房价下降失速，可能导致企业资金链断裂、家庭资产大幅缩水、金融机构的呆坏账增多等一系列连锁反应，从而影响经济和金融的稳定发展。按照2014年的经验，房价下跌首先会引发一系列社会稳定。目前一些重点城市的房价收入比已在1:10以上，超过合理区间即：1:3-6的两倍。如果降幅超过50%，回到合理水平，则不少家庭的“贷款价值比”(loan-to-value ratio，LTV)将小于1，贷款购房家庭将面临断供违约风险。2018年开发企业面临还债高峰期，房价下降过速恶化企业资产负债表，也将加剧开发企业信贷违约风险。

　　第二，预期调整带来库存再度凸显的风险。

　　2017年三四线城市高歌猛进的货币化棚改、去库存、高价拍地导致的火爆市场形势下，这些城市的房地产再投资和再开发大幅增长，而一旦市场预期逆转，需求瞬间消失，大量过剩库存将会暴露，这些城市可能要再次上演更加艰难的去库存故事。

　　为此防范预期调整带来的连锁风险，在积极去泡沫、去杠杆的同时，需要将预期作为房地产调控的重要观测目标，进一步完善房地产调控机制，根据市场形势和预期的变化，及时做出相机决策，与此同时，主动引导和有效稳定好市场预期。