倪鹏飞：“刀刃上”的均衡 2018年楼市三大风险

　　二、政策变动引发的市场波动风险

　　由于利益机制没有改变，加上城镇化进程没有结束，各方炒房冲动没有消减，楼市是政令高压下的降温和趋稳。但严厉的调控政策已经持续一年多，且力度逐渐加重，范围不断扩大，在取得明显效果的同时，一方面，调控副作用积累和衍生出一些问题，另一方面，市场各方尤其是地方政府承受日益不堪的压力。

　　第一，政策完善被误读引发市场波动风险。

　　在市场极度脆弱的情势下，政策稍微变化都会被市场关注并产生过度反应。鉴于此前一些城市楼市出现“堰塞湖”、土地住房“价格倒挂”、新房旧房“价格倒挂”等问题。主管部门提出分类调控等完善性政策指引，随即引发市场政策转向的过度解读。

　　而未来根据新问题和新形势的政策指引变化，既有可能为地方政府放松调控提供了机会，也有可能引发市场产生政策方向的误读和猜测，进而导致相关主体非理性的亢奋和市场波动。

　　第二，调控政策变相放松导致市场反弹风险。

　　地方政府作为市场主体和调控主体的双重身份，随着财政收入和经济增长压力的日益剧增，放松调控政策可能性也在迅速增加。即便在国家主管部门强调继续从严的情况下，一些城市已经开始了变相的政策松动。如，二线城市出台优惠政策吸引大学以上人才落户。如果不加及时制止，相信未来会有更多城市采取更多的措施让调控政策打折。而一旦调控政策执行放松或者部分解除，很可能导致再度市场强烈反弹和泡沫快速放大。

　　第三，去库存和因城施策的导致过热转移风险。

　　过去几年的去库存及因城施策的调控，成效巨大，值得肯定。但也带来了：2015年一线城市领涨，2016年二线城市领涨，2017年三四线城市领涨，从而支撑市场持续高涨。2018年若“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着这些城市将继续有一些优惠和鼓励政策，对市场将产生较大影响，2018年部分四线及以下县城潜藏着领涨和过热的可能性。另外，有鉴于过去两年一、二线城市刚需和改善性需求均受到抑制，2018年政策调整导致此需求释放，也可能带动市场升温。

　　为此，建议在政策上坚持“支住禁炒”调控政策不放松，在舆论上做出必要及时的澄清，不再强调“三四线和县城主动库存”问题，进一步将调控措施机制化和制度化：根据住房供求关系和价格波动决定政策松紧，将住房的供求关系和价格波动与土地、金融和住房的潜在供给。