张宏伟：美元加息将使2018年中国楼市调整加大

　　影响之四：“美国减税+美元加息”加速国内楼市调整，楼市“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，市场集中度加速特征将更加明显。

　　从2017年1-11月房企总销金额来看，“碧万恒”三家企业销售之和已经接近1.5万亿，占TOP100企业销售总额6.38万亿的比例为23.1%(前10月比例为23.5%)，占TOP10企业销售总额的比例为51.3%(前10月比例为51.6%)，市场集中度越来越高。同时，从目前行业竞争格局来看，2017年1-11月销售金额超千亿的房企达到14家，预计2017全年17家左右，2018年25-30家，2019年30-35家。千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位，竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱，比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权，2016-2017年销售业绩实现跨越式增长;融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张，至今为止已经成为行业销售金额排名第四的房企。而碧桂园更是抓住三四线城市轮动上涨的机会，至今为止总销金额超过5000亿，成为“宇宙”排名第一的房企。

　　同策研究院总监张宏伟认为，“美国减税+美元加息”后，国内资本继续外流，而国内资本市场环境日趋从严(2017年M2同比增长目标为12%，比去年13%相比开始收紧，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道)，这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017-2018年楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

　　影响之五：经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，“美国减税+美元加息”将使中国楼市2018年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。

　　按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着2018-2019年左右中国经济将面临新的底部。

　　从本轮商品住宅市场趋势来看，自2016年10月核心一二线城市调控以来已经一年有余，随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也确实出现同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交价格也开始出现松动，市场进入“调整期”的迹象越来越明显。

　　同策研究院总监张宏伟认为，虽然今年大多数已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，今年已经销售压力并不大，对上市房企来讲，今年可以给资本市场一个完美的交代，但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，尤其是“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色，并且今年年底“翘尾”行情难现，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

　　我们可以预想，2018年一季度因为楼市调控与春节等因素，楼市将继续延续当前低迷的市场行情，一年开局失利，意味着春节后房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。

　　而从楼市调控政策来看，2018年“两会”刚好是新一届政府的换届时间，楼市调控政策也不可能出现松动，春节后房企必然会开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑，因此，对于房企来讲，2018年春节后最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

　　由此我们发现，由于经济周期与房地产周期在2018年将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当“美国减税+美元加息”双重因素影响之后，一方面国内资本继续外流，另外一方面国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。至此，我们可以预期，当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。