相国良：新政前房价暴涨真相 2018楼市大猜想

　　2015年，楼市放松调控政策而产生的副作用肆意蔓延，超过以往任何一次，一线城市房价经过2015年2016年的连续跳涨，在2017年一季度前涨幅翻倍也许都不止。

　　一、本轮楼市启动前的调控神反转真相

　　往事如镜，历历在目。本轮楼市启动的前夜到底发生了什么，可以追溯到2014年。

　　1)库存堰塞湖

　　2014年9月中旬，国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照当年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。

　　这一数据看似平淡无奇，但对比历史数据不难发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，至2014年九月，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

　　2012年-2014年9月:

　　全国商品房库存几乎翻倍;

　　与2010年年中相比，四年时间，全国商品房库存增加了约190%;

　　35个城市新房去化周期为17.5个月。

　　但在统计数据的背后，真实情况可能更为严峻。当年在对库存的统计中，并未将保障房纳入其中。

　　住建部的一位专家指出，不少城市的保障房建设规模较大，但由于未能较好对接需求，导致难以消化。该专家表示，若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内，楼市的库存数据还会增加。

　　库存的巨大堰塞湖，是当年调控剧情大反转的核心理由。

　　2)GDP与经济下行巨大压力

　　2015年年初回顾2014中国GDP的成绩，统计局公布首破60万亿，达到636463亿元，同比增长7.4%，增速滑落至1990年以来的新低。

　　1990年以来新低是什么意思，翻译过来是创造了中国GDP 24年最低。

　　另外，2014年我们解释经济低迷，GDP和经济低迷的核心原因，引用了一个新的词汇:新常态。

　　GDP和库存的压力，促使2014-2015年初政府连续出台房地产调控新政，松绑楼市。

　　这是真的松绑，标志是完全在信贷上“真调”。

　　2014年930新政:

　　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　2015年330新政:

　　央行降息;二套房首付比例四成;公积金贷款首付比例下调;二手房营业税免征年限五年改两年。

　　回顾本轮楼市的调整，我们得出的结论是:

　　大的经济环境决定楼市调整政策的走向;

　　信贷政策是否是真收紧，是调控是否“真调”还是“空调”的核心观察指标。

　　二、盘点2017年的三句话和一段数据

　　2017年到底是真调还是空调?

　　2017年的房地产盘点，只有三句话加一段数据，这些就够了。

　　*三句话:

　　2017年的经济(GDP)发展，政府和人民很满意。替2018年说一句，预期很不错，新一届不用太担心。

　　房地产库存已经不再是金融风险的一个巨大炸弹，拆弹已经完毕。三四线城市2015年-2016年功不可没。替2018年说一句，三四线城市注意了。

　　最高指示的原话是“房子是用来住的，不是用来炒的”。这句话的意义，决定了2017年必然是房地产发展载入史册的一年。有了方法论和价值观，再远都必然抵达光明的目的地。