相国良：新政前房价暴涨真相 2018楼市大猜想

　　*一段数据:

　　从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%;房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%;商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%;

　　房企也将收获历史最丰收一年。截至到10月底，房企年度目标完成平均已经超过90%。部分房企已经完成年度任务。千亿房企数量在2017年将超过15家，2017年虽然调控严格，但房企依然收获了历史最丰收的一年。

　　结论:2017年，金融和经济来自房地产的风险没有了，动了信贷，调控来真的。

　　三、关于2018年楼市的9个观点

　　1、一线二线城市调控继续从紧，政策没有需要放松的理由，今年开发商都还可以，楼市最艰难的时刻还没有来临;

　　2、国际和国内所有趋势都支持信贷进一步收紧，加息周期的来临，利率水平回到2013、2014年是不确定的事;

　　3、住建部和国土部牵头的楼市供给侧提速，也来的是真的。换届之后的各级政府，都在不遗余力。北京政府的土地供给，环比增幅已经快300%，政府的加速供给，让2018年供应短缺的局面必然扭转。还是拿供给做文章的，先分析分析数字和执行力再讲;住建部换人之后，明显工作力度大为提升，灭火速度值得点赞;

　　4、楼市真分化，开发商集中度进一步提升，房地产日子不好过的，是你家的日子，不是千亿房企的日子。一二线和三四线漫灌之后，大潮褪去的过程中，谁更有风险?现在该为三四线继续投资买进的捏把汗。

　　5、“宇宙中心”北京的房价都打破了只涨不降的神话，而且一回调就是20%+，燕郊和环京回调50%的水平，这次一定会“疼”死一批人。害怕倒是不害怕，高位站岗跌掉的首付毕竟只是数字。快速下跌的房子，说不在乎的，那都是自欺欺人，不过请看开点，还有太多人长期看好，现在还不是让你绝望的时刻。

　　6、本轮调控的核心直指“去投资化”，这是中国楼市的症结。投资的人群一夜不接受巨额损失，且不收手，中国的楼市就永远不会“健康发展”。任志强说的供应的问题，在投资需求泛滥的情况下，无解。

　　中国需要一场自上而下推动的楼市暴跌全民大教育，不过不用担心，前两年翻倍涨的房价，你回调个50%真的就受不了了?这点回调对比上涨幅度，只是“小意思”。回调和崩盘就没有任何关系，中国楼市暂时没有崩盘的风险。

　　7、房地产长效机制在路上就还依然可以吓人，房产税在路上也可以吓唬人，房地产也是一个心理博弈市场。房地产尽管说是市场经济，说到底还是心理市场和信心经济;

　　8、房地产已经发生了深刻变化，2017年是租售并举的开局之年，2018年是产生实效的一年，中国房地产制度已经从顶层设计开始变革，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”谁藐视他，谁就会错失整个时代。

　　9、观察一下年底中央经济会议的政策风向，这是决定中国经济未来走向的重要会议，经济风向决定中国战略走向，和做公司一样。房价能预测是骗人的，看大周期吧，经济有大周期，房地产也有大周期。

　　购房建议

　　1、2018年楼市的回调对刚需是一个不错的上车机会，要买还是一线城市，远离炒作和投资泛滥的三四线城市;一线城市的核心高品质小区，地铁因素是核心因素，租赁时代会更加强化地铁这个交通便利价值。

　　2、不要加杠杆，放弃投资逻辑。信贷压力的进一步提升，也许不足以让我们舒服的度过高额杠杆周期，降低杠杆少负债，生活可以更从容一点。

　　3、房价回调的城市，买二手房就是淘房的策略，一定有特价和非常适合你的好房在一定周期里出现，保持密切关注，准备好你的资金;

　　4、关于北京，注意是一个非常特殊的城市。京津冀的城市群战略，北京的产业和人口纾解，都是来真的。去中心化的策略，必然带来核心区域老破小价值的进一步萎缩，即使带有学区“护身符”。北京多个中心的定位，摊大饼时代结束，原有的中心论已经不适用。多中心和新城在崛起。环京限购限贷，虚高的房价泡沫会回归到当地居民能买得起的水平，2018年是挤泡沫的重点区域。珍惜自己的资格，不要用投资逻辑在环京浪费了你的宝贵“第一次”;商住还是远离一点吧，能买住宅为什么买商住。

　　5、买房如果去除投资和理财属性，回归居住功能，你才能看清房子到底是什么。扣除土地成本和投资属性，居住价值和价格严重背离;其次，住有所居的幸福感，在可以承受的价格情况下，早买早享受人生。