存量房时代来临 一二线城市成住房租赁主战场

　　继阿里巴巴高调进入住房租赁市场后，近日京东也拿到了进军租赁市场的入场券。大量资本的涌入，源于万亿元的租赁市场规模以及未来十年二十年的巨大发展空间。

　　刚刚结束的十九大，为中国房地产市场发展指明了方向：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”住建部也明确表示目前正在加快研究和制定《住房租赁管理条例》。

　　一方面是国家大政方针的指引，另一方面则是房地产市场进入存量房时代的客观现实。

　　东方证券数据显示，北京、上海、深圳作为房地产市场发展时间最长、规模最大、最成熟的代表，2016年二手房销售额分别是新房销售额的3.3、1.6、2.3倍，一线城市房地产市场已进入存量时代，二线城市也正向存量时代快步前行。

　　“目前我国租赁人口已达1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成，租赁市场规模已达1.3万亿元。其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%，合计已达5成。”东方证券分析师竺劲表示。

　　但与发达国家的成熟市场相比，我国无论是租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。

　　根据链家研究院等机构统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，而发达国家成熟市场普遍在20%～30%。中国的住房租赁人口只占全国的11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。

　　不过，随着我国城市化进程进入第二阶段，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，给一二线城市提供增量租赁人口。竺劲预计，至2030年我国租赁人口将达2.7亿，住房租赁市场规模将达4.2万亿元。

　　流动人口催生万亿需求 一二线城市成主战场

　　城镇化进程衍生出大量流动人口，而房价高企，限购限贷，部分住房需求从购房市场外溢到租赁市场。另一部分流动人口则来自高校毕业生。

　　以城镇化为主要驱动因素，加之大学毕业生异地置业，我国每年都进行着大规模的人口流动。根据国家卫生计生委公布的《中国流动人口发展报告》，截至2016年底，我国流动人口规模为2.45亿，占全国人口比重约18%。租住私房是流动人口解决居住需求的首选，流动人口在居住地购房的比例仅占8.6%，而选择租住私房的比例高达67.3%，是购房比例的近8倍，也就是有1.65亿流动人口在租房。再加上高校毕业生，当前全国租赁人口已达1.9亿。

　　一线城市内拥有大量的流动人口。截至2015年末北京和上海的流动人口分别为822.6万、981.7万。一线城市高企的房价使得租房成为流动人口解决住房问题的最优途径，目前，一线城市已形成了相当规模的租赁市场。

　　二线城市面临同样的问题，土地供给收紧造成新房市场规模收缩，外来人口的增加催生存量市场的需求，房地产市场结构正在快速向存量房市场发展。

　　东方证券研究所通过对27个一二线城市租赁市场测算发现，4个一线城市及23个二线城市2015年住房租赁市场规模分别为3994亿元、2574亿元，租金规模在全国占比分别为31%、20%，一二线城市占比合计已达5成。尤其一线城市因其无与伦比的发展机遇和优质的公共资源，聚集了大量的流动人口，将持续存在巨大的租赁市场。

　　官方数据显示，2016年，我国城市化率达到57.4%，并仍在以年均超过1%的速度增长。这说明我国城市化进程已进入第二阶段，即人口从中小城市向大型城市进一步聚集。根据《中国流动人口发展报告》，中国在2020年和2030年的流动人口将分别达2.82亿、3.27亿，未来租赁人口还将迎来更大规模增长。

　　“至2030年，我国租赁人口将达2.65亿。根据我们的测算，2020年、2030年的近五年高校毕业生人数分别将达到0.45亿、0.67亿，假设流动人口租房比例维持在67.3%，由此测算出2020年、2030年我国租赁人口规模将分别达到2.2亿、2.65亿，相较目前1.91亿租赁人口规模，仍有近40%的增长空间。这其中未考虑户籍人口中的租赁人口，因此测算的租赁人口规模是相对保守的。”竺劲预计。