存量房时代来临 一二线城市成住房租赁主战场

　　长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的B2C模式，较传统的C2C模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值。目前，已有包括万科、保利、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、佳兆业、远洋集团等多家开发商涉足长租公寓。

　　万科是最早提出长租公寓理念的房地产开发商，且从2015年至今近2年的发展使“泊寓”品牌在长租公寓领域已初具规模。目前万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线。而碧桂园上海区域于今年5月成立了长租公寓管理部，金地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品也已经在深圳等地亮相。

　　“当前长租公寓已经处在发展的黄金期。”万科泊寓负责人张成皓表示。“考虑到租赁市场零散的竞争格局，假设万科未来将按过去的速度发展以获取先发优势，则未来5年，万科旗下的公寓规模将有望达到5.6万间，假设平均租金在2000元/间/月，则长租公寓方面的年收入将达到13.44亿元。”西南证券研究员胡华如表示。

　　2015年初开始，各大房地产开发商陆续跟随进入。在国内租售同权相关政策鼓励下，长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者，将迎来一个快速发展的阶段，并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。

　　胡华如分析认为，房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主，地段是最稀缺的资源，获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心，且最先布局的市场参与者具有先发优势。预计未来5年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段资源的阶段，也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。同时，随着租户生命周期的演进，除了单身公寓，也会有契合多种需求的公寓产品出现，包括家庭式公寓、旅游短租公寓、养老公寓等。

　　中信建投研究显示，我国购房人口的平均年龄偏低，全国平均购房年龄在30岁或以下，美国、英国基本在33岁左右，亚洲区域的日本和中国台北地区分别为39、35岁。

　　“随着全国住房租赁体系的完善，租赁供应的提升并不会消灭住房需求，但会驱使全国重点城市购房人群的平均年龄会逐步延后，从而影响房屋成交热度，进而控制房价上涨预期。事实上这点已经在北京、上海、天津、合肥等重点一二线城市发生。”中信建投分析师陈慎表示。