郁亮金融底色 万科百亿商业基金与60亿物流基金筑局

　　根据万科方面的数据，截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。此次拟打包进投资基金的是万科旗下的42个项目，占据万科半壁商业地产江山。

　　10月20日最新消息显示，印力商业物业资产证券化第一单“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”已发起设立，项目发行规模37.9亿元，标的物为深圳深国投广场，将在深交所挂牌交易。

　　这是印力成为万科商业地产平台后，发起的第一个资本市场融资项目。

　　物流地产“学步者”

　　“万科从2014年开始进入物流地产，截止目前共进入25个城市，新增41个项目，总面积313万平方米，客户主要来自快递业(占比47%)和电商零售(占比30%)。”9月销售电话会议上，万科董秘朱旭介绍道。

　　私有化普洛斯后，万科的物流地产仍在加速，这一次不在于新增项目，而是资金端上的发力。10月11日，万科公告，旗下子公司将联合珠海市乾元晟投资发展合伙企业、江苏省国际信托有限责任公司、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号，拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金，总规模60亿元，万科认缴15亿，占比25%。

　　万科表示，上述基金未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。

　　业内人士分析称，物流地产基金有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，同时，随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。

　　用少量的资本撬动庞大的基金，堪称现代物流地产霸主的普洛斯无疑是个中翘楚。朱旭曾坦言，参与普洛斯私有化更多的是学习其先进的物流地产经验。

　　市场研究报告则指出，普洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营，对万科的物流地产、商业地产，甚至产业地产将大有帮助。

　　研究机构认为，普洛斯的三大业务物业开发、物业运营、基金管理，形成一个内生的、高效的、安全的闭环模式。

　　具体而言，由物业开发部门开发优质的物流产业园项目，随后交由运营部门进行运营，利润稳定之后由自行管理并参投的基金收购，一方面相当于加杠杆进行物流地产开发，另一方面则达到了快速回笼资金的作用，使平均10年才能收回的资金周期缩短到了2-3年。

　　与此同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，继而推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营。