郁亮金融底色 万科百亿商业基金与60亿物流基金筑局

　　2015年6月8日，万科牵手鹏华基金设立的鹏华前海万科REITs基金获中国证监会批复，并于当年6月26日起发行，此举标志着中国首只公募的房地产信托基金正式落地。

　　2017年5月，万科联合其他企业，相继成立三笔投资基金，总出资62.26亿元，撬动182.76亿元，其中两笔投向自身42个商业地产项目，另一笔则用来参拍北京其它地产项目。

　　10月11日，万科故技重施，再一次联合其他企业拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金，总规模60亿元，万科认缴15亿，占比25%。

　　值得注意的是，上述商业地产与物流地产均是万科在向未来转型中的两大优势业务。2017年中期业绩会上，除了肯定万科未来依然以住宅开发为重点外，郁亮还公开表露对商业地产与物流地产的野心：“未来有机会做得很大，可以朝数一数二的目标发展的优势业务则包括两项，一是印力，商业地产的开发和运营，二是物流地产。”

　　他指出，目前万科的商业地产处在第三位，未来的目标是努力做到数一数二，物流地产目前在行业大概是第四、第五名，但与普洛斯结合后，将追求成为全国乃至全球名列前茅。

　　百亿基金的商业长途

　　5月23日万科公告显示，经综合考虑市场融资环境，拟通过下属公司梦想家出资50.31亿元，与招银资本、长江招银共同设立两支专业商业地产投资基金——招银成长壹号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)(“成长壹号”)、招银成长玖号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)(“成长玖号”)，两支基金的投资方向均为特定社区商业的不动产或股权等资产——即万科或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目。

　　据介绍，成长壹号的基金规模为68.9亿元，招银资本、长江招银、梦想家拟分别认缴出资6890万元、41.34亿元、26.87亿元，合伙人类型分别为普通合伙人、有限合伙人、有限合伙人，合伙期限为20年;成长玖号的基金规模为60.01亿元，招银资本、长江招银、梦想家拟分别认缴出资6010万元、36.06亿元、23.44亿元。

　　以51亿元撬动129亿基金，业内人士向观点地产新媒体直言，万科在进行大笔收并购以及推动多业务板块齐头并进的同时，有补充资金的现实需求，尤其在融资收紧的情况下，基金是比较好的渠道。

　　万科则表示，此举有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作。

　　事实上，在郁亮的带领下，万科在2009年便已进军商业地产领域，但此后一直不温不火。

　　直至2015年，一则消息再次将市场的目光聚焦。彼时多方人士证实，万科已经在内部启动了一项以金融和投资为主要业务的计划，并将其命名为V Capital计划。

　　2015年6月于香港成立的万丈资本，作为该计划的业务实体，将以基金化的新业务方式收购有潜质的存量资产，并以大资管的方式进行全面改造及运营管理，提升商业资产的价值同时解决了商业地产资金沉淀过多的问题。

　　8个月后，万丈资本完成其成立以来的首例大宗商业地产交易——企业天地3号楼，迈出了其“城市存量资产收购改造”战略的实质性一步。

　　但让市场不解的是，成立万丈资本不久后，万科又收购了商业管理平台印力，两大商业平台共存，万科商业地产将走向何方?

　　不过，随着万科宣布设立商业投资基金，将旗下48个项目注入到印力之后，两者的业务区分逐渐清晰：万丈资本主要承担起探索“金融和城市存量资产收购改造”的任务，负责万科体系以外的商业地产项目，新设的商业地产投资基金及印力负责万科体系内部的商业地产项目。

　　9月19日的2017年广州万科商业产品发布会上，印力集团副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群披露，截至9月份，万印商业平台管理资产项目逾81个，遍布全国39个城市，总建筑面积超过614万平方米，自有资产规模超过人民币580亿元。

　　另有接近万科业内人士指出，万科已开业、在建的商业体加上社区商铺，预计有将近200个项目，基金收购42个项目只是资产整合的第一步，未来所有的商业项目都将逐步交由印力运营管理。