2017年被喻为租赁元年。随着“租购同权”的提出,各项租赁市场相关政策及组织架构得到快速推进,作为住房租赁市场重要组成部分的长租公寓迎来了“最好的时代”,长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,市场如火如荼。
“小公寓可以做很多灵活的事,虽没有资金优势,但运营是强项。与其跟在龙头大佬后面跑,永远追不上,不如换条赛道错开竞争,魔方做的我们就不做,我们要开辟小赛道,在细分市场发力。”在接受房掌柜专访时,荔枝公寓创始人蔡姬华总结管理之道。
三年小跑摸索
据深圳市统计局数据,深圳2017年末常住人口约1252万人,较去年净增近62万人。加上规模庞大的流动人口,深圳总人口将近2000万人。
一面是庞大的居住需求,另一面是高不可攀的房价,住哪儿成了一个让人纠结的问题。
深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,为四面八方来深圳追求梦想的人提供了第一个落脚点。然而随着收入的提高以及对生活品质的追求,老小区和城中村难以满足时下年轻人对安全、品质、社交的需求,新兴的长租公寓更受年轻人的喜爱。
三年前,蔡姬华敏锐察觉到租赁市场的机会来了,决定换个方向,进入长租公寓市场。“深圳外来人口众多,房价居高不下,租赁市场规模庞大,买不起房的年轻人只能选择租房。长租公寓从房屋品质到日常管理到社交培训等增值服务,更加契合租赁市场的需求。”
2015年7月,荔枝公寓创立并确定slogan“创客·居家·社交”。四个月后,荔枝公寓第一家门店在宝安桥头开业。一年后的2016年11月,荔枝公寓与南山共青团委合作的大新店开业,之后7个月,荔枝公寓深职院店开业,推出全新的2.0产品。
四天前,荔枝公寓第六家店,也是目前体量最大的一家店——福永富桥店开业,2万平米提供拎包入住长租公寓400余套,配套共享办公室、健身设备,生活设施。
蔡姬华说,“以前的玩法简单直接,承包房源然后分散出租。现在不同往日,不仅要提供有品质的房源,还要提供有品质的服务。”
房掌柜注意到,过去一年,已有多家企业宣布进入长租公寓市场,但细分产品线的品牌并不多。
蔡姬华坦言,来自各行各业的企业进军长租公寓,竞争异常激烈,对荔枝公寓而言,如果现阶段就做细分,不利于运营管理和回报。不过,等品质做好了,也会考虑在此基础上细分,但只面向未婚人群,有小孩的家庭不在服务范围内。
换条赛道发力
长租公寓市场的巨大蛋糕,吸引了开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌,具备丰富经验的酒店集团也积极布局,结合资本和互联网优势的独立公寓品牌也异军突起,支付宝、京东、中国银联、建行等行业巨头利用其互联网、金融等特色优势成为租赁市场的新兴力量。
来势汹汹的龙头大佬给小品牌长租公寓带来了不少压力,相较之下,小品牌长租公寓在房源拓展、运营管理、融资渠道等方面的短板越发显见。
去年年底,深圳有不少小长租公寓品牌或倒闭或被收购,小品牌长租公寓如何寻求突破打造特色,如何在激烈的竞争中抢占一席之地?
“我们摸索了很久,算是活下来了。”蔡姬华说,“做长租公寓最重要的是量力而为,有多少能耐有多少资本,做多大的事,不要做超负荷的事。要用便宜的钱,不能用贵钱。不能和大企业竞争,小企业做好自己的事。”
在蔡姬华看来,被像魔方这样的大品牌并购,也是一个奋斗目标。“深圳的长租公寓收购成本炒得很高,资本溢价给小长租公寓品牌带来了一些机会。”第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿告诉房掌柜。
蔡姬华有清晰的思考,“小品牌可以做很多灵活的事,虽没有机构的资金优势,但运营是我们的强项。研究龙头大佬在做什么,看有哪些是他们做不到的或者没能做的,换个赛道竞争,比如魔方做的,我们就不做,跟在屁股后面跑,永远追不上,魔方有各方面的优势,已经做得很大了,我们要开辟小赛道,在细分市场发力。”
作为一个新兴行业,长租公寓没有标准的经营管理范式,很多想法都在摸索中,很难招到有经验的人才,荔枝公寓索性成立了一个内训平台荔枝学堂,培养团队。
荔枝公寓储备房源至少有一千多间,2018年计划翻一倍。宝安区地铁站步行1500米范围内的房源,都是荔枝公寓的标的。
力争三年半回本
我国长租公寓市场尚处于投入前期,绝大多数长租公寓的回报非常有限。
蔡姬华告诉房掌柜:“根据市场定位、门店所在区域、服务人群,荔枝公寓每间房的投入成本在2-5万,集中式房源达到100间以上,成本可以压缩到2万一间,如果提供拎包入住,配置稍微高点,三五万也有可能。就目前来看,能做到 4年回本已经很不错了。”
对长租公寓而言,成本管控关乎存亡。如何既保证质量又尽可能压低成本,蔡姬华慢慢摸索出了自己的路子,“要充分发挥工程团队、设计团队、供应商的作用,缩短回本周期。在运营和推广环节,如何把房源快速租出去,这也是摆在眼前的问题,需要平台支持,可以把房源推广出去。”
“前期严格管控成本,比如人力成本,大公司的组织架构小企业不能用,荔枝公寓1个门店配3-4个人,一个保洁,一个保安,两个管家轮班。价格定位也非常重要,一定要做好市场调研。后期提升运营管理,提升客户体验度,增加客户粘性,降低换房率。”蔡姬华认为,“如果这几方面能够把控好,可以有效缩短销售周期,回报周期将会缩短20%,由原来的四年缩至三年半、甚至三年。”
目前,荔枝公寓的配比4:100,4个工作人员服务100个租客。随着规模慢慢扩大,这一配比还会继续下降,同一区域或两个距离较近的区域,人员方便调动,可以进行集中式管理,减少人力支出。
尽管很多长租公寓品牌都在探索向轻资产管理模式转型,但轻资产也不“轻”,拿房源、装修改造、运营维护等等环节都要砸大量真金白银,加之回报周期长,小公寓品牌的资金链势必会承压,寻求与金融机构的合作,是当下解决资金问题的一条出路。
荔枝公寓也在积极寻求与金融机构的合作,蔡姬华期待金融机构能提供一些打包产品,比如装修、家私家电等方面的合作,以减轻运营成本,走轻资产经营模式。
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