始于2016年9月份的这波“调控潮”,比以往来得都要更猛烈一些,且至今没有停歇的迹象。最近的一轮调控升级从3月份开始又开始如火如荼来了,给不少对今年抱有幻想的投资客浇了一盆凉水。
据相关数据统计,3月至今,全国已有超过20个城市调控再启,合计发布了30多条房地产调控政策。总结一下就是:一二线城市陆续执行摇号选房政策;三四线城市则开始限售限购;房贷利率普遍上升,人才依旧是争夺的目标且门槛越来越低;更有如海南这样堪称“史上最严”的全面限购限售。
有分析称,今年将成为房地产市场长效机制取得突破的关键一年。那么,对于南京而言,今年的楼市又将何去何从,一大波已经达到上市节点的高价地项目们又该如何定价?
楼市调控的四大趋势
3月以来,各地楼市没迎来“金三”开盘潮,调控倒是来了一大堆。部分城市买房要摇号、限购城市扩围、房贷利率上涨、公积金贷款被保护等等,几乎每一个变化都是直奔房价走势而来。你所在的城市,是否也曾受到影响?反正南京的公积金政策还是不错的,但房贷确实是越来越难了。
今年,南京一直以来备受嫌弃的公积金额度终于上调了,个人首套房最高额度从30万上调至50万,更对拒绝公积金贷款的房企提出惩罚机制。这些政策,一度让掌柜君产生“楼市可能要松绑了”的错觉。请教了易居研究员严跃进才明白,从当前购房市场的各类优惠情况看,这不属于楼市“松绑”,而是属于房地产市场的惠民政策。类似提高公积金额度等政策,很大程度上是因为当前房地产市场确实存在各类新需求,政策宽松一点是合乎情理的。
而在“摇号”方面,3月以来,武汉、杭州、西安相继发布了相关的政策。虽然不同城市的摇号政策在细节上存在差别,但摇号政策本身确实是在向刚需客群倾斜。如杭州规定,对“无房家庭”提供一定比例的房源保障;武汉拟提出,刚需人群首次购买新建商品住房可优先选房。这样的政策在“房住不炒”的定位下,可以有效的杜绝“茶水费”、全款优先买房等行为。
有意思的是,一些三四线城市也陆续加入到了限购、限售的队伍中来。研究总监严跃进指出,对三四线城市来说,去库存是主要内容,但也出现了房价和地价被炒作等问题,所以部分城市希望通过限购等政策稳定市场。另外从政策内容看,限售的内容会多一点,而限购的反而会少一点。
对于房贷利率上调这一块,则是大家有目共睹的。不仅是南京,全国各地都在传出银行额度收紧、首套房贷款利率一涨再涨,甚至有银行针对个别城市停贷等现象。融360有预测称,若房贷保持当前增速,2018年第三季度末将有可能破6%。但从过程来看,将会是平稳上升,且随着差异化信贷的落地,对刚需将会呈现出有利趋势。
专家称降温或是大趋势
2018年因城施策、分类调控的政策依旧在持续进行中,其中70个大中城市总房价上涨明显的城市也很快就会在调控方面体现出来。可见,2018年调控松绑的可能性不大了,对于不少城市,不仅没限购甚至还有加码的可能。
那么,调控政策那么多、那么密,未来的楼市走势究竟将如何呢?
有观点认为,眼下的调控都是在不得已的楼市行情下,采取的行政手段,从调控概念上来说都是治标不治本的行为。今年作为“房住不炒”定基最重要的一年,房地产也致力于解决调控中出现的“过山车”、“打摆子”等现象。
掌柜君认为,目前三四线城市的库存在持续减少,而一二线城市也进入了补库存、上市难的阶段。今年对于一二线城市的房价而言,预计很难有所突破,尤其是对于南京这样限价严重的城市而言,很可能会出现大面积捂盘惜售的场景。买房人拿钱买不到房子,开发商没钱还舍不得卖房子。
对此,严跃进表示:根据3月份房价数据,同比增幅有所收窄,预计大趋势将延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行。当前房价降温是大趋势,但中间各阶段和各城市可能存在部分阻力。
南京的“现房”楼盘们何去何从?
楼市调控政策趋严、限价不减,南京有一大票楼盘正在寝食难安的与市场周旋,究竟何时上市、究竟能批到多少钱?
可以说,全南京的目光都在盯着河西南、江北的那波高价地,究竟哪家项目会成为“现房销售第一家”也成了市场关注的焦点。是金地保利悦风华还是保利云禧,抑或是栖霞鲁能公馆、融信世纪东方、葛洲坝?
多个项目已经陆续封顶,达到现房销售的要求,但“第一个吃螃蟹”的却迟迟没有出现。
按照南京目前“一刀切”的限价政策,如果没有回旋的余地,那么前文提到的以及更多没提到的高价地,几乎都是“京奥港”般的下场。一下子牺牲那么多项目,估计轰动不会小;但若是撕开了限价的这条口子,后面的南京楼市又将如何发展呢?
南京资深地产评论员尹霄飞称,南京短期内限价放松的可能性很小。不过像河西南、江北核心区、仙林湖等区位较好的项目上市一定是不愁卖的,只不过价格方面可能还要按照指导价来销售。至于这些项目会否像京奥港一样,尹霄飞直言“不会像京奥港那样的,那个项目是由于在拿地之初,资金链就有问题。如今的高价地中,不乏有实力的房企,这一轮市场也是在考验这些房企的资金实力,以及成本控制能力,不排除有些项目会比较惨。”
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