武汉二手房低评估价带来高首付 制约存量房交易引争议

　　“看中的房子，似乎总价不高，可实际评估价出来一看，首付不够买不了!”

　　近期多位武汉购房者向房掌柜吐槽：二手房评估价太低，导致首付偏高，影响成交。

　　此前房掌柜报道过的杨先生曾经提醒房掌柜网友：买二手房特别要注意首付资金要充足，因为老旧二手房估值太低，贷款额度受限，杨先生举例，一套72平房源，买家要净得80万，但90年代房源，估值只有8500-9000元/平，这意味着72平房源，估值只有60余万，贷款额度恐怕只能在40万上下，对应的首付则需要40万，而不是所谓的2成首付、3成首付。

　　对此，房掌柜咨询了武汉多家二手房中介机构高管，但多方均以“不参与市场话题讨论”、“不评价官方评估”等理由未做回复。

　　一位二手房从业十年的资深人士王晓(化名)向房掌柜表示，二手房评估价或有偏低嫌疑，但不构成对于武汉二手房交易的重大影响。

　　“二手房评估价也在调整!大约每个月就会有一次调整。”

　　“而且，评估价低有低的好处!”王晓提出，“评估价低，税费就少!特别是对于未满两年的二手房源而言，5.8%的营业税是个相当大的负担，尤其是武汉二手房交易市场不成熟，大量户主不办证，把办证费用全部压给买家!自己落个净得房款!”

　　户主不办证参见9月8日房掌柜《武汉二手房市场被指流通不畅 房主买房后缘何不办证》一文。

　　另一位武汉资深投资客刘德(化名)则向房掌柜表示：二手房评估价偏低，确实对二手房的交易量产生了副作用。

　　目前武汉二手房与新房价格的攀升速度不一，二手房房价攀升速度略低于新房，这主要是由于改善型客户并未大量进入二手房市场，二手房市场仍以价格敏感的刚需型客户为主。

　　由于缺乏首付，这部分刚需家庭对于“低评估价”带来的“高首付”较难接受!尤其是一些不良中介，在二手房购房过程中提示不足，导致部分二手房买家陷入“合同已签，首付不够”的尴尬境地。

　　同时，由于贷款利率处于历史低点，改善型客户出于提高购房“杠杆”愿意多贷款，而评估价低必然导致的高首付，让改善型客户望而却步也属正常。

　　这位投资客进一步向房掌柜解释改善型客户为何不进入二手房市场，“武汉市存量房市场基础不佳，早期住宅产品不宜居者比比皆是。改善型客户住惯了好房子，哪里住得惯这些?”

　　刘德透露“现在中介从优质小区物业拿到业主全名单，一个个打，问你的房子卖不卖。”市场对于优质二手房的需求可见一斑!”

　　根据王晓的判断，2016年，武汉二手房迎来井喷，二手房月成交量从以往的三千套向五千套增加。而武汉二环内优质二手房涨幅约30-40%，而三环优质二手房涨幅约20-30%，他举例，岳家嘴华腾园大半年时间二手房价从9000-1万涨到1.4-1.5万。

　　对于评估价，省社科院经济所所长叶学平表示，英国的二手房交易征税是以交易价格为准，没有评估价这一说。国内二手房按评估价征税，有不得已的苦衷，即防止少数人逃税。

　　据房掌柜了解，2010年前后，武汉常会出现评估价比成交价多的情况。武汉市评估机构国佳评估介绍：为防止税收的流失，房管部门把关评估价对交易价格与同地段、同时间段、同类房屋成交价格进行比对，一旦发现买卖双方提交的合同评估价格严重偏低，就有问题，要重新进行评估，否则不予成交和过户。

　　2012年，武汉市区二手房估价系统全部改为电脑估价，二手房过户时，成交价高于电脑评估价的，以成交价为征税基准;低于电脑评估价的，以电脑评估价为征税基准，即“就高不就低”。二手房实现电脑估价后，由武汉市房管、地税两个部门联合开发的二手房交易申报计税价格评估系统，为全市每幢房屋设立了一个基准价。一套二手房过户评估时，电脑系统会根据基准价，结合房屋特征，自动计算出评估价，让买房人省时、省评估费。

　　彼时，武汉市地税局介绍，由于电脑评估参考了各个小区的市场挂牌价、周边新房的合同备案价，以及此前评估公司提交的同类二手房价格等因素，加之每栋楼都有个基准价格，因此，电脑评估价格和市场价格应该是相对比较接近。