武汉写字楼空置攀升、租金增长承压 零售物业市场迎来休整调改期

　　2016年7月13日，武汉 - 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2016年上半年武汉房地产市场回顾与展望》报告。回顾2016年上半年，武汉写字楼市场共迎来20.4万平方米的新增供应，整体租金表现稳中有升。零售物业方面，连续两个季度未录得新增供应，业态调整依然为市场主线。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第二季度

　　优质写字楼市场：空置攀升导致租金承压金融服务支撑办公需求

　　步入2016年以来，经济增长持续放缓，影响波及写字楼市场。反映在写字楼供应方面，部分项目受工程进度和预租缓慢的影响推迟交付。回顾上半年，武汉优质写字楼市场迎来三个写字楼项目交付使用，分别为长城汇、铂仕汇国际广场和中海大厦，共计为市场带来20.4万平方米的新增供应，较2015年上半年同期下降19.3%。

　　虽然全市新增供应有所下降，但新交付写字楼各具亮点。其中，武汉甲级写字楼上半年的新增供应量(15.6万平方米)已经超越2015年全年(4.7万平方米)。此外，2016年第二季度交付的中海大厦为目前汉阳区域交付标准最高的写字楼，也填补了该区域标准写字楼的空白。

　　市场需求方面，政策调整和监管措施的逐步实施使P2P等民营金融企业需求较2015年有所回落。经济大环境趋紧、增速放缓亦迫使部分内资企业采取更为审慎的房地产策略，注重成本控制，因此不得不从甲级写字楼退租，转而选择租赁成本更低廉的乙级写字楼或商住楼。在此双重因素影响下，不少项目的进驻率及去化速度均受到不同程度影响。2016年上半年，武汉优质写字楼市场净吸纳量较去年同期下降33.4%，仅录得10.9万平方米。就区域市场分化来看，中南中北路板块凭借成熟的商业氛围、楼宇性价比优势以及新入市项目良好的预租情况，上半年累积净吸纳量达到4.2万平方米，最受租户青睐。

　　尽管新增办公需求出现一定回落，但部分行业表现依然亮眼。传统金融业作为写字楼需求主要支撑其表现保持稳定，同期来自于专业服务类的需求亦逐步攀升，仅今年第二季度，已录得多个内资专业服务类公司新设立或搬迁的案例。同时依托中国光谷，来自于IT及高新产业的需求也逐步在市场上得到释放。就第二季度甲级写字楼新增需求行业分布而言，非传统金融行业在二季度对甲级写字楼去化仍有重要贡献(占比22%)，但作为市场需求中最主要的不稳定因素，其退租潮在二季度也持续发酵，本季度该行业在甲级写字楼中退租面积比例达到29%，而此态势我们预计将延续至下半年。作为应对策略，业主在引入此类租户时也相对谨慎，在租金收益、付款方式、押金比例等方面均提出了更为严苛的条件。其次，由于长期以来，武汉经济发展倚重第二产业，进出口贸易增速回落、制造业产能过剩也迫使一些制造业企业收缩或搬离甲级写字楼。例如，上半年武汉录得两家省内机械设备制造公司从甲级写字楼迁出，退租面积均达到1,000平方米。

　　截至2016年第二季度末，受新交付写字楼较高空置率的影响，全市平均空置率较2015年年末上升1.6个百分点至27.2%。空置率上升、竞争压力与日俱增是租金增长承压，全市平均租金面价较去年年底涨幅已收窄至0.8%，至第二季度末报每月每平方米97.2元。业主方在尽力维持账面租金平稳的同时，亦不得不在免租期、非毛坯期、停车费以及合同弹性条款上增加优惠力度，因此未来一定时期市场有效租金或将出现松动的可能性。

　　展望未来，2016年下半年预计市场将迎来逾40万平方米新增供应，主要位于外围地区或非集中商务区。作为产业发展的硬件载体，新增项目入市将为新兴区域带来高品质办公物业硬件设施，同时加速周边区域商务氛围成熟;但另一方面，市场存量的攀升也将稀释有限资源在写字楼间的分配，业主方在优质租户的争夺上也会愈加激烈。