三线城市房价猛涨倒逼一线 存量房房产税开征

　　限购、限贷、限外、房产税，在诸多新老调控政策均以“失效”或“效果不明显”落幕后，人们又将目光聚焦于下一个、再下一个调控政策。不过此时，反思比期盼更为重要。

　　地方政府的松口行为应引起足够重视，与几年前不一样，倘若一线城市的房价真正得到遏制，所产生的涟漪效果必然波及二线城市，二线城市又会波及到三线城市。而如今，三四线城市房价猛涨，二线城市房价坚挺，将会倒逼一线城市。

　　记者杨洋地方楼市调控显松口迹象，政府被疑为“房价不降”托市。

　　楼市调控政策效果的发挥，存在时滞性，在短时间内难以呈现累计效应的成果———如今这一理论在时间的冲刷下，已经无法作为房地产市场高烧不退的理由。

　　就在刚刚过去的一周，国家统计局公布的统计数据显示，4月份中国70个大中城市中有56个城市的新建商品住宅价格环比出现上涨，数量较上月出现增加。这显示出，调控政策依然未撼动房地产市场。无论是从2010年1月的“国十一条”到今年1月出台的“新国八条”；还是以2009年年末营业税优惠政策取消为调控起点到近期国家发改委要求商品房销售需明码标价的国家最新调控措施都可以看出，即便是以年为单位，调控依然没有出现人们想要的结果。限购、限贷、限外、房产税，在诸多新老调控政策均以“失效”或“效果不明显”落幕后，人们又将目光聚焦于下一个、再下一个调控政策。不过此时，反思比期盼更为重要。

　　按照常理，无论是开发商还是投资客早应在三面夹击下“束手就擒”。首先，银行信贷越收越紧，对于房地产商更是早早关起了大门；其次，尚未出现明显回调迹象的房价依然高高在上，超出一般消费者的购买力，使得消费者的观望情绪更加坚定；第三，在中央政府的坚强意志下，地方政府再也不敢轻易为地产商打开政策缺口。

　　如今三面夹击，开发商依然未显颓势，在将问题归结为开发商的融资渠道多元、资金实力雄厚的同时，也应启动“自查”，其中特别要注意地方政府的举动。

　　仅以海南为例，据了解，4月末，全省个人消费贷款余额295.86亿元，比年初增加2.61亿元，余额同比增长32.15%，增速比上月和上年同期分别回落11.18个和40.57个百分点，增速连续8个月呈现快速回落势头。由于上年国家陆续出台相关房地产调控政策以及年内海口、三亚两市执行严格的“限购”政策，房屋交易量出现明显下降，导致个人购房消费贷款增量显著下降。

　　同样是在国家统计局出台的数据中，作为70个大中城市之一的海口市，新建商品房价格指数与上月相比出现零增长。当地政府显然已经对这一情况表示出了某种担心，海口市某位官员在公开场合表示，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。这被媒体“误解”为海口将停止执行限购令，有关领导也随后表态，海口不会废除限购令。不过相关部门则表示，对在建的没有明确分类的房地产项目细分为住宅类、旅游类房地产。对住宅类项目严格执行国家房地产调控政策，而对旅游类房地产项目，规范市场，加强监管……

　　在海口当地生活多年的陈女士告诉记者，据她了解，在海口市的西海岸以及三亚北部湾地区，已经不受限购政策约束。

　　即便是经历过房地产泡沫破裂之痛，海南省也未对房地产行业有足够清醒的认识。据当地有关部门介绍，海南服务业的可持续发展能力弱，突出表现在房地产比重过高。2009年，海南房地产开发投资占第三产业投资的36.55%，占全社会固定资产投资的28.72%，高出全国13个百分点。

　　海南省并不是地方政府对楼市调控松口的孤立。如除北京以外，大部分地区对非本地区户籍人员购房门槛为：仅需提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明，记者发现，通过补缴方式满足这一条件十分容易。

　　地方政府的松口行为应引起足够重视，与几年前不一样，倘若一线城市的房价真正得到遏制，所产生的涟漪效果必然波及杭州、南京等二线城市，二线城市又会波及到三线城市。而如今，三四线城市房价猛涨，二线城市房价坚挺，将会倒逼一线城市。考虑到经过上一轮房地产行业的洗盘，目前所剩房地产企业基本是全国性的大房企，并早已布局二三线、甚至四线城市，如二三线城市房价不降，就为大房企资金供给提供了保障，有了资金保障，也进一步为其在一线城市的捂盘、惜售、不降价增添砝码。

　　何为旅游性房地产？说不定就是打着旅游的旗号，摆脱国家调控。如今不限购的商业地产，已经饱受人们的诟病，同样作为居住使用的旅游性地产的出现，更加让人难以理解。某些地方政府有意区别对待的态度直接透露出一个信号：不想调控。

　　如若地方政府继续手下留情，调控结果还值得公众继续等待吗？

　　北京开征房产税将是个什么信号

　　北京市最快将于今年下半年推行房地产税改革！

　　这个重磅消息，一经媒体报道，立即引起了社会公众的广泛关注，也让楼市买卖双方的神经再次绷紧。报道称，近期，北京市委为跟进推进房地产税改革，在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产。不过，这个消息在周末旋即被另一媒体证伪。报道称，“市发改委、财政局等部门均表示未听说‘下半年征房产税’，也未就此开研讨会”。然而，这个证伪令人生疑。因为上周五报道提及的推进主体是“北京市委”，而周末求证的是“市发改委、财政局等部门”，且报道标题为“北京计划征收房产税暂未得到官方证实”，“暂未”是什么意思？下级部门证伪上级部门，是否另有隐情？不管真相如何，人们对房产税在北京突然“无风起浪”还是深为关注。毕竟房产税从试点走向全面推广，已是如箭在弦：为什么此时会传出“北京市最快将于今年下半年推行房地产税改革”的消息，甚至传出不惜做好阻力最大的“领导干部”的思想工作？难道一切真的是空穴来风？鉴于北京在车市、房市调控中的风向标意义和在全国房市调控中的示范引领作用，有人推测，如果北京开征房产税，那将是“房地产税改革将向全国更多城市推广的重要信号”。

　　向全国更多城市推广，目的是什么？是为了调控房价吗？似乎是。因为目前楼市买卖双方依然僵持不下，4月份全国70个大中城市的房价依然涨多跌少，打破平衡的方法似乎只能寄希望于新一轮更严厉的楼市调控政策的实施，比如一直呼声很高的房产税的全面开征。不过，一如很多业内人士所言，“房产税试点对高价房的需求有一些抑制作用”，但作用仅此而已。如果我们把房价下跌、楼市转向的奢望寄托于房产税开征上，不仅“史上最严厉的楼市调控政策”没有做到，“限购令”没有做到，即将推开的房地产税同样也不会做到。因为房价拐点、楼市转向，取决于开发商的资金状况，什么时候开发商资金链条绷紧甚至开始断裂，什么时候房价才会在降价潮中出现拐点。换言之，房市拐点的到来，取决于影响资金成本的利率调高的速度和幅度，而非针对楼市的那些“温柔一刀”的调控政策。否则，人们就难以解释和理解，为什么那么多“史上最严厉的楼市调控政策”鱼贯而出，坚挺的房价仍然连晃都不晃，甚至涨得更高。

　　或许，“地方政府出于调整土地财政模式、开辟公共财政新税源考虑而开征房产税”这一解释，更符合像北京这类跃跃欲试加入开征房产税城市行列的真实动机。不过，“开征房地产税，调整土地财政模式”这个常被一些专家拿来佐证房产税征收好处的老套说辞，其实际功用究竟怎样？不妨以今年1月底开始试点房产税的上海和重庆的实际征收数据为例：迄今，上海市认定应税住房2300余套，征收约20笔税款；重庆市已征收税款79万元。区区收入，能打动谁的心？能办成多大的事？能解决什么实际问题？对“调整土地财政模式”有什么实际帮助？

　　开征房产税，既然对调整土地财政模式如此无能为力、令人沮丧，那么，类似北京这样的城市为何会突然传出，“最快将于今年下半年推行房产税改革”？唯一可能的解释是，现在地方政府的“卖地财政”已经越来越难以为继，他们或者因为担心已经涨了数十倍，甚至上百倍的土地价格，会出现猛烈下跌；或者因为“限购令”之下，楼市成交量急剧萎缩，开发商拿地的速度和热情大不如前，“高价地”不再了，高价地无人问津了，地方政府财政收入开始缩水了，财政收支难以平衡了；或者因为连续卖地10多年后，地方政府现在已经无地可卖，无米下锅，以至于不得不想办法开辟新财源。

　　目前看来，试点城市针对新购住房而征收的房产税收入微不足道，房产税有点像“鸡肋”，但毕竟拥有多套住房的国人已经不是少数，拥有豪宅的人群也甚为可观。面对如此巨大的存量房税基，说政府不心动，显然不客观。只要领导干部真的带头如实申报财产，存量房的房产税开征消除了阻力，财政收入自然会在新增税赋和巨大税基中滚滚而来。只是，要让领导干部带头申报自己的财产，不是件容易的事。如果北京真的做到了，北京市的榜样力量和表率作用，或将让全国其他城市群起效仿。果真如此，则房产税全面开征的时代真正到来，地方政府也将从此不再依赖“土地财政”。没了政府的“推手”，楼市或将从此由喧闹返归平静。

　　“刚需”仍是房价的重要支撑

　　记者董建华自去年一系列严厉的调控政策推出后，房市冷冷暖暖，但总体上量跌价不跌，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。高压政策下，房价依然高位运行，难以松动。国家统计局数据统计显示，今年4月份全国70个城市月度房价环比整体涨幅仍达0.31%。越来越高的房价就像一把双刃剑，一次又一次地刺痛着人们的神经,社会反响十分强烈,房市调控压力也在逐步增大。问题是在这样调控的大背景下，房价却仍然持续上涨，究竟原因何在？

　　有分析认为，房价40%以上是土地出让金，因此地价拉动房价上涨，直指“土地财政”，“卖地”是元凶。有评论说是信贷政策宽松，流动性泛滥推动的结果。还有楼市腐败、灰色收入、全民热炒等，众说纷纭。

　　经济学家许小年认为，房价上涨的原因其实非常简单，即需求大于供给，或者供给小于需求。西南财经大学曾康霖教授进一步分析说，改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。房价在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升。

　　国家统计局日前公布了第六次人口普查的一些主要数据后，新华社首席经济分析师陆晓明发现其中所反映出来的住房需求刚性增长令人吃惊。他分析，2010年,我国家庭户总数40152万户，十年间增加了5315万户。农村家庭户同时减少了1700万户。因此，十年间城镇家庭户至少应该增加了7000万户。而十年间房地产开发企业成套住宅累计竣工仅4100万套。既使按“城镇住宅竣工面积”十年间累计6.7亿平方米，约折合6700万套住宅计算，仍比新增的7000万户城镇家庭少了300万套。考虑到拆迁因素，再考虑到第二套、第三套住房乃至投资房产的增加，城镇新建住房可能更落后于需求的增长。据统计，今年一季度我国商品房新开工面积为39842万平方米，同比增长23.4%，竣工面积12832万平方米，同比增长15.4%，销售面积17643万平方米，同比增长14.9%。商品房销售面积仍大于竣工面积，差距达到4811万平方米，净供应依然是负数。由此看来，房价的背后确有市场支撑。而房市长期以来蓄积的供需矛盾问题，解决起来绝非一蹴而就。

　　事实上，“限购”、“限贷”等一系列严厉的房地产调控政策已经对房市产生了深刻影响。据国家统计局新闻发言人说，房地产调控效果显现主要体现在三个方面。一是房地产的投资性需求得到明显遏制。二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到遏制。三是房地产供给能力增强，表现在房地产的投资增速比较高。数据显示，今年4月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个；所有城市4月份环比价格涨幅均小于1%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。价格下降城市数量扩大的同时，房地产企业的开发热情在一线区域逐渐退烧。央行《2011年第一季度支付体系运行总体情况》显示，今年一季度，北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量增速明显放缓，环比增速已连续四个季度低于全国平均水平。业内人士认为，尽管单从销售面积和竣工面积缺口来看，全国住宅整体仍是供不应求，但是相对于2010年全年销售面积大于供应面积3亿平方米，净供应负增长的情况已经有所缓和。而且随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升。

　　中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。对于房地产市场调控，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。人们有理由相信，随着各项调控政策的进一步落实，房价终究会逐步回到体现价值的轨道上，中国房市也一定会健康地发展。(