全国各地限地价竞房价卖地方式将被仿效机会很大

　　近一年多来，北京不断探索和尝试新的土地出让方式。从“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策性住房面积”，最近又尝试“限地价竞房价”。

　　8月4日，北京首宗“限地价、竞房价”地块正式挂牌上市。

　　这个地块位于北京永定镇，面积约19公顷，总建筑规模约38万平米，其中商品房面积约28万平米。

　　所谓“限地价”，是指政府将该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22.2285亿元。无论最终是谁竞得该地块，需要支付的土地出让金都是一样的。

　　所谓“竞房价”，是指设定一个最高售价，然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。永定镇地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。

　　北京推行的这种“限地价、竞房价”的土地出让方式，很有创意，其目的在于一箭三雕：

　　首先，政府保住了基本的地价。按照永定镇周边土地历史上出让的纪录，地价也就是6000元/平方米出头。政府现在略有折让，但也有5800元/平方米。总地价22亿，让开发商去拼。政府已经得到其希望得到的东西。

　　其次，通过“竞房价”，让开发商未来售价下降，起到抑制房价的作用。永定镇周边项目目前售价普遍17000-20000元/平方米。把出让地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次还要向下降低50元/平米来报价。这种方式，确实起到抑制房价的作用。

　　第三，作为“半保障项目”，部分“被保障家庭”需要。出让地块将来的销售对象，优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。

　　其中有三类家庭具有优先购买权，一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭;二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭;三是已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。

　　“限地价、竞房价”土地出让方式的特别之处，在于：政府制定了对地价的期望值，把它提前确定(固定化)，同时限制开发商对楼价的发挥空间。

　　这是迄今为止，最为“赤裸裸”抑制楼价的土地出让方式。

　　未来在全国各地，“限地价、竞房价”的卖地方式被仿效的机会很大。