新一轮限购政策分析:政府调控思路仍为抑制需求

　　按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交，并给出限购的“五条标准”。这“五条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;今年上半年成交量同比增幅较高的城市;外地人购房比例较高的城市;群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。凡满足其中两条标准的城市纳入限购范围。

　　住建部限购标准的出台是为了进一步落实7月12日召开的国务院常务会议有关房地产市场调控的重要会议精神。当时会议指出，已限购城市需严格执行,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施。这意味着楼市调控政策再次加码，限购范围将扩大化，新一轮限购即将展开。

　　新一轮限购背景分析

　　世联研究认为，新一轮限购主要是在房地产投资需求仍然旺盛、上半年全国商品房市场持续快速增长、以及保障房尚未能对商品房市场产生冲击的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出的政策选择。

　　首先，从宏观经济层面看，下半年负利率的局面仍然难以改变，房地产投资仍将会成为财富保值增值的重要渠道。在CPI方面，虽然从周期规律来看，7月份全国CPI同比增长6.5%，在此轮周期中，增速或已经达到顶峰，但是第三季度CPI受翘尾因素影响仍非常显著，CPI将达5.5%以上;第四季度翘尾因素影响下降，但CPI仍可能保持在4%以上。因此，下半年，CPI会出现回落，但是回落速度缓慢。而在利率方面，当前国际经济形势极不稳定以及国内中小企业受货币紧缩政策的明显冲击等因素制约了央行对加息工具的谨慎使用，此轮加息或已进入尾声。由此看来，负利率的局面在短期内不会扭转，作为目前财富保值增值的重要投资渠道，房地产投资需求必然旺盛，房价仍然存在上涨压力。

　　其次，从今年上半年全国房地产市场情况看，虽然此轮调控堪称是“史上最严厉”，但是房地产市场仍然保持快速增长的趋势。据国家统计局公布数据显示，上半年房地产开发投资2.6万亿元，同比增长32.9%;新开工面积9.9亿平方米，同比增长23.6%;施工面积40.6亿平方米，同比增长31.6%;竣工面积2.8亿平方米，同比增长12.8%;商品房销售面积4.4亿平米，同比增长12.9%，销售额2.5万亿，增长24.1%;销售均价5681元/平米，同比增长11.5%。这些数据表明，当前房地产市场不但要继续坚持调控不放松，而且还可能会出台更严厉的政策。

　　再次，从不同城市的市场情况看，受限购城市和未限购城市的市场已经出现分化。上半年一线城市在严厉的调控政策下，房价上涨的趋势基本得到有效控制;受限购的二、三线城市虽然价格仍然保持坚挺，但是销售面积已经出现回落;未限购的二、三线城市商品房销售量价齐升，成交量增速迅猛。

　　最后，保障房尚未能批量入市。大量建设保障房是此轮宏观调控重要举措，但是保障房建设至少需要1.5年的时间才能形成有效供给。依据国家“十二五”期间的保障房建设计划，世联研究预测，直到2012年第一季度才会出现保障房批量入市的小高峰。随后在2012第四季度至2013年第二季度，将迎来史上最大规模的保障房入市。2013年第四季度至2014年第二季度又是一轮保障房入市高峰。下半年入市并能分流商品房需求的保障房供给量相当于2010年全国商品房销售面积的5%。这样的供给量对商品房市场冲击非常有限。