旭辉林峰：地产的明斯基时刻是否到来？

　　明斯基时刻(Minsky Moment)是美国经济学家海曼·明斯基提出的资产价格崩溃的时刻，表示市场繁荣与衰退之间的转折点。

　　简单地说就是：

　　市场高速上行时，投资者大幅举债扩张，冒险赌赢;这样的日子长了，债务就越来越多，直至到达一个临界点，其经营所产生的现金不足以偿还债务。而债权人看到了损失风险，加大力度收回其贷款，市场恐慌情绪放大，金融泡沫破裂，从而导致资产价值的崩溃，陷入漫长去杠杆周期。

　　中国的房地产行业，随着近期若干个大企业的暴雷，似乎在近期碰到了类似的困境。

　　行业到了前所未有的困难时刻

　　政策最严的时刻：当下是调控政策有史以来数量种类最多最齐全的时候，限购、限贷、限售、限价、限拍、限降、限融、限付，还有即将要出台的房产税，骆驼背上的稻草已经到达了临界点。

　　资金最紧的时刻：整个行业的融资总额下降30%以上，如果按全口径算，可能远不止。各类金融机构都在收紧头寸，公开市场债也很难发出。同时销售回款下滑，按揭也没额度，地方政府为防风险又严格监管账户资金，甚至连工程款都不让支付，现金流入基本枯竭，流出则是刚性，整个行业陷入资本挤兑的时刻。

　　销售最差的时刻：政策在防止投资客入场的时候，也压抑了很多正常的市场需求。今年以来，各地二手房的交易持续大幅度下滑，比如深圳不如年初的十分之一，上海不到年初的三分之一，绝大部分城市类同。一手房的来访量和成交量，也大幅下滑，甚至低于疫情最严重的月份。

　　信心最弱的时刻：由于暴雷的消息此起彼伏，不论是资本市场、销售市场还是开发商们自己，都到了信心最脆弱的时刻，由此带来的不仅国内资金，还有大量香港的海外资金，都全面撤出地产行业避险;大量的客户都犹豫观望，担心自己买的房踩雷;开发商们则全面收紧现金，盘算这样的日子还能活多久。

　　土地流拍最多的时刻：在第二次集中土拍的城市中，流拍率50%的比比皆是，有些第一次集中供地火热的城市，剔除政府平台拿的地后，流拍率高达80%以上，某个城市甚至达到100%流拍。一是地价没有下降，二是开发商兜里没钱，三是确实对市场心里没底。

　　在这些因素的集中影响下，房地产陷入两个双杀的局面：一个是销售市场的量价双杀，另一个是资本市场的股债双杀。

　　明斯基时刻会不会到来?

　　这段时间听得最多的消息就是某某开发商又暴雷了，某某公司又裁员了，某某项目又大幅降价了，某某城市又出新监管政策了，某某金融机构又全面停止地产业务了，反正没啥好消息。

　　行业似乎因为某几个大开发商的倒下，而产生多米诺骨牌效应，落到一个螺旋式下降的通道当中，一张短期债务集中到期的表，仿佛变成一张长长的行刑名单，风雨飘摇，秋风萧瑟。

　　出来混总是要还的，确实某些企业的负债率太高了，甚至整个行业的债务杠杆也偏高了，在过去高速发展的阶段，是有杠杆红利，但是在长周期下，债务成本要超过收益了，明斯基时刻临界点到了。

　　行业去杠杆的决策从长期看、全局看，一定是对的，能为行业未来稳健发展打下基础，对长期主义的企业是有利的。杠杆晚降不如早降，被动不如主动，趁行业风险还没有集聚到不得不爆的时候，主动系统地进行调整，才能平稳有序地降落。

　　现在的问题只是去杠杆的速度稍微快了点，原本计划分三年平稳降，是各机构执行力度偏强了些。但决策部门始终在紧盯市场，及时收集各类信息，一定观察到这些现象，央行今天也重申了要维护房地产市场的健康稳定发展。

　　所以中国地产行业的明斯基时刻还不会到来!虽然到了临界点，但是与次贷危机不同，这是政府出手在做预先的、主动的调控，哪怕现在节奏是快了点，也是随时可以调整。

　　我们要牢记中央指示的：房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期。房价大起不是稳，大跌也不是稳，只有平稳发展，才能既不挤占发展资源，又不拖GDP后腿，才能持续改善居民居住水平，为实现社会主义基本现代化做出应有的贡献。

　　而且中国地产行业也还没有到积重难返的地步，作为一个衣食住行的基本行业，并没有想象中的那么暴利，基本上是一个来料加工的行业。整个行业的大公司全部都上市了，但加在一起，不如一支烟，也不如一瓶酒。整个行业的利润相加，不如中国烟草，整个行业的市值相加，不如中国茅台。

　　具体出什么政策我们不知道，什么时间出我们也不知道，我们只要明白政策的底层逻辑：地产要稳，而不是行业不要了，房价过高了要调控，房价跌多了也要调控，用时间换空间，逐步平稳地去杠杆，控制金融风险。

　　我们期待降杠杆的速度能够稍微放慢一些，能让行业有个喘息纠错的机会;期待按揭的口子能够稍微放松一些，不要错伤一些刚需和首改的客户，很多二手房的客户是纯刚需，卖方则是首改;期待对企业也能像对城市一样，分类施策，而不一刀切，不会一人生病，全行业吃药。如是，可能更有利于行业稳定发展。

　　其实政府的调控已经是温柔的，远不如市场的调控那么惨烈。近的看次贷危机，远的看香港几次的地产震荡，就知道市场自发调整时的冲击波有多大，就能明白为什么香港那些优秀的企业能够活下来，他们持续地保持危机意识，坚守极低的负债率。国内地产行业还是太年轻，见过的大风大浪太少，吃一堑方能长一智。

　　未来的路到底在何方?

　　明斯基时刻可能不会来临，并不意味着就太平无事了，主动挤泡沫也会是一个痛苦的过程，黎明前的黑暗才是最暗，跑不赢老虎，但是一定要跑赢隔壁的老王。

　　地产行业一定会在的，但是企业不一定会在，但企业更重要的不是期待政策，而是要关注自身的风险，认认真真降杠杆，踏踏实实搞经营。买地不要赌，不要有过高的预期。

　　首先，想办法活下去，全力以赴降杠杆，储存现金过冬。虽说明天很美好，行业经过洗礼会更平稳，但是至暗的时刻还没有到来。从收集信息到决策要一段时间，从实施政策到出效果也要一段时间，后面的这一段时间，一定会比现在更艰难，总有一部分企业会为过去的扩张买单，这也是规律，任何行业不可能百家都好。

　　其次，踏踏实实干好活。很长时间以来，听到很多同行在猜测政策会出什么，什么时候出，讨论怎么降价打折，但很少听到有人讨论怎么研究客户、打造产品、提升服务。不要忘记，那才是我们安身立命的根本。天气看一看就好，不用一直看，风雨和阳光都是规律，关键是要盯着客户，埋头干好活，耕好自己的一亩三分地。

　　修屋顶的最好时刻是阳光灿烂时，其次就是现在。优秀的企业都是波澜不惊的，没有惊心动魄的时刻，因为功夫在平时，好比职业高手与业余选手的差别，不在于一场球赛的输赢，而是有稳定的表现输出。优秀的军队也是如此，明成祖朱棣曾说，优秀的军队是沉默的，在战场上砍杀声，再无别音。功夫在诗外，修炼在平时，此时正是夯实内部管理和提升自身能力的最佳时刻。

　　行至水穷处，坐看云起时

　　盛宴狂欢时，要居安思危，至暗绝望时，要胸怀阳光。黑云压城城欲摧，甲光向日金麟开，只要尊重常识、敬畏规律、认清本质，则可内心笃定，行稳致远。