2020年首8个月全国房地产开发投资累计完成额为88454.1亿元,同比增长4.6%,较1-7月增幅扩大1.2个百分点。其中单月,全国房地产开发投资完成额为13129.5亿元,环比上升4.7%,同比上升11.8%,同比增速创下年内最高。
单月开发投资保持高位的主要原因是,二季度以来积极开工导致存量投资规模可观;上半年延迟缴纳的土地成交价款逐渐开始支付。
而资金来源方面,国家统计局数据显示,首8个月房地产开发企业本年资金来源117091.9万亿元,同比增长3.0%,增幅较1-7月扩大2.2个百分点。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款、利用外资、其他到位资金同比增速分别为4.0%、3.6%、8.6%、1.2%、24.5%、-13.4%。
除了利用外资,房地产开发企业到位资金4大主要来源(国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款)均实现正增长。
数据来源:国家统计局,观点指数整理
8月单月,房地产开发企业本年资金来源为16466.9亿元,同比增长 18.3%,同比增速继续创年内新高,但到位资金的4大主要来源增速出现明显分化。其中,国内贷款和自筹资金同比增速下降,定金及预付款同比增幅迅涨至36.6%,个人按揭贷款增幅也保持在相对高位。
这表明在资金监控和融资管控加强之后,房企贷款速度有所放缓,资金流动性更加依赖自身销售回款。
房企严控土地投资,预期未来权益类融资增加
面对监管部门提出的“三条红线”,多数房企对外发声要开源节流,接下来的经营目标是加快销售与回款,缩减不必要的投资支出。
具体到近期的土地投资上,自从8月市场上传出监管部门设立“三条红线”,控制有息负债规模的消息后,房企投资愈发谨慎,土地市场的热度进一步下降。
国家统计局数据显示,上个月土地购置面积为2287.5万平,同比下降7.6%,当月同比连续第二个月下滑。
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9月,活跃在土地市场的是万科、保利和中海等资金相对充裕的头部房企。据观点指数统计,9月1日至26日,土地市场成交金额最高的上海诚卫兴置业发展有限公司(万科、中建一局参股公司)竞得的上海宝山区杨行镇地块,成交价格为47.2亿元,成交楼面价超2万/平方米。
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另外,万科竞得的南京栖霞区地块和苏州相城区地块成交价格较高,均进入9月地块成交价格TOP10。对比万科前8月拿地权益金额与土地市场成交总价,可以发现,万科逆市拿地节奏明显。
在销售回款方面,大多数房企纷纷加大推售和营销力度,希望加大去化量,增加手头现金结余。例如碧桂园围绕“中秋”“国庆”双节推出2020年金秋购房节为主题的全国万套房源百亿补贴双节促销活动。恒大自9月3日起,推出全国楼盘大优惠,计划在2020年9月、10月两个月累计实现2000亿元销售。
数据来源:Wind,观点指数整理
9月,房地产行业出现了众多房企申请发债和融资的现象,其中包括9月22日,恒大发行公司债40亿元,票面利率5.8%;9月14日,中国铁建发行公司债35.9亿元,票面利率4.05%等等。
值得注意的是,上述房企发行债券期限多数为2-5年,用途主要为偿还即将到期债券。房企选择这个时点发债的意图比较明显,主要是调节负债结构,降低一年内到期负债比例,满足监管部门现金短债比大于1的要求。
相比债权类的融资,未来房企将会更加倾向于权益类融资,因为权益类融资主要作用于权益端,扩大公司所有者权益,不会使企业负债指标恶化。今后市场上将会看到更多的房企运用股权融资、发行永续债、资产证券化、分拆上市等融资方式。
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