一线城市住房贷款收紧 资本外流或将致楼市转凉

　　炎热7月将临，房地产市场却已感受到一丝凉意。与5、6月火热的一线土地市场相比，同期的楼市成交量却不尽人意。世联地产数据显示，5月新房成交超预期下滑。

　　更令人担忧市场流动性的突然绷紧。近期银行间隔夜利率飙升，央行也并未采取措施对冲;外汇占款在5月份的大幅下滑，更是显示资本外流意图。

　　自2007年以来，国内楼市、资产价格与流动性、信贷高度相关。世联地产研究总监吴志辉指出，今年以来流动性偏松主要是外汇占款大规模增长导致，而近期受人民币升值预期减弱、资产价格高位和美国退出QE预期等，5月新增外汇占款仅为668亿，国内资本外流出现。

　　由于QE退出的预期，美国10年期国债收益率近期飙升，意味着全球性的流动性紧张;投射到国内，商业银行信贷投放趋于谨慎，社会融资总量和新增贷款在5月份环比双双回落。6月初以来银行间流动性更是出乎意料的紧张。

　　本报记者从一线城市多家银行了解到，受流动性紧张影响，商业银行已经收紧住房按揭贷款，其中针对首套房的优惠利率，已有多家银行分支机构将之提升至九成或取消。

　　同时，2012年那种宽松的二套房信用条件有逐步收紧之势，即购房者资金成本在抬升，使得其收益变窄。吴志辉说，从根本上来说，房地产短周期波动更是一个金融周期的波动，自2012年房地产市场回暖来，大量的资金涌入，推动价格持续上涨，而逐步收缩信贷，成交量必然会收缩，价格的上涨就会受到影响。他认为，除了限价、限购之外，楼市限贷的力度还有较大的压缩空间，此外还有税收加码的可能。

　　吴志辉认为，如美元指数持续走强，人民币贬值预期重新出现，资本外流出现，则国内资产价格必然开始下跌。尽管短期内人民币仍在升值，但6个月和12月的NDF走势均已出现贬值预期。人民币升值预期减弱，意味着资产价格上行压力削弱。