陈启宗的上海滩和恒隆沪上简史 上海商业市场已现回暖迹象

　　在Alicia Keys的歌声中，上海恒隆广场的庆典派对达到高潮。

　　这一天，在一年的精心准备之后，位于城中最中心位置的恒隆广场闭门谢客，化身成一个可容纳三千人的时尚秀场。

　　此刻，除了获得15次格莱美大奖的女歌手Alicia Keys献唱，还有诸多时尚、艺术、美食界的大师出席，以及不少肤色各异却都身材高挑的男女模特盛装走秀。

　　这是在正式完成为期2年翻新优化工程后，为庆祝全新形象升级，上海恒隆广场举办的声势浩大“Home to Luxury”派对。不仅恒隆集团董事长陈启宗、董事总经理陈南禄、陈启宗之子、目前担任执行董事的陈文博等管理层全部出席，恒隆在内地其他城市的项目负责人也纷纷集合于此。

　　Home to Luxury

　　9月8号的早上，恒隆广场已经不再营业。商场内，不少品牌商家和当晚会有安排的区位还在做最后的布置和调整，一切都为了在这个夜晚以最佳的姿态来迎接来自全球各地的客人。

　　为了这次活动，恒隆方面可谓花费巨资，据观点地产新媒体了解，光是为现场礼仪和模特准备的化妆师就多达60名，还有不间断的香槟和调酒，造型可爱的点心，不时出现的表演、走秀，以及现场展出的不少国际奢侈品牌的殿堂级服饰、鞋帽和瓷器等。

　　“CHANEL在中国内地只有13间门店，我们恒隆广场就占了两间。一间在这里，一间在沈阳市府恒隆广场”，恒隆集团传讯及投资者关系董事关则辉对围绕着他的20多位香港媒体，颇为骄傲地表示。

　　“还有这个大家最熟悉的品牌—LV，一共占据了四层。”关则辉指了一下对面。

　　其实，与这几年新开业的其他中国内地城市恒隆广场相比，上海恒隆广场的面积并不算大，只有6万平方米左右。但从2001年开业之后，它就一直是中国顶级奢侈商场的代表。

　　经过10多年的发展，上海恒隆广场也早已成为恒隆集团手下最赚钱的商场之一。据悉，该商场一年的零售额可达40亿元，而恒隆广场商场和写字楼一年的租金收入可达14亿元，占了集团总租金收入的1/5。

　　对于大多数内地商业运营者来说，这样的成绩已经斐然，但对于香港顶级商业地产商恒隆而言，14亿元的租金显然并不是其终极目标。

　　在全新打造的，有400平方米的贵宾室门口，关则辉告诉大家，上海的商场租金为200元/呎/月，而香港的租金水平四五百元是很常见，一些好的商业项目的租金甚至可以达到800元/呎/月，所以还是有很大的提升空间。

　　“我们这次特别推出就是这个贵宾室!” 恒隆的工作人员穿着漂亮而修身工作制服，向慢慢走进的媒体们如是介绍。这个贵宾室由知名设计师IIse·Crawford亲手打造，主要分为了会客厅、椭圆厅、套房和一个可放映活动的场地。

　　在一切均唾手可得的世界里，所有东西都同出一辙，因而，人们就会追求真正尊贵、稀有而独特的体验。贵宾室的理念就是营造一个为顾客带来愉悦、以贴心服为为本的环境，提供一个独特而又欢宴的聚会场所，为奢华时尚界创造一个家外之家。

　　“现在不仅仅是品牌租户要处理好和客人之间的关系，商场也要维护好和消费者的关系，所以我们要提供一个独特的、可以彰显身份的空间给他们。”

　　显然，已经是中国最知名高端商场的恒隆广场还在继续加强他们提供给客人的“尊贵感”。

　　作为上海“梅泰恒”顶级商圈中的一员，恒隆广场通过升级改造、入驻品牌的调整、以及这一场声势浩大的庆典活动，来强化其顶级奢侈品商场的定位。

　　恒隆上海简史

　　“从2001年至今，上海恒隆广场正好16年了。如果是人，正好是16岁成年，所以我们要有一个新的变化，新的出发。”

　　一眨眼，香港开发商恒隆进入内地已经20余年了，在恒隆最新的财务数据中，来自内地的租金收入已经超过香港，贡献了80亿港元中的53%。

　　这样的结果是25年前执意进军内地市场的陈启宗所希望看到的。1991年，陈启宗正式接过恒隆集团的掌舵重担，此时他并没有将眼光局限在香港，而是看中了经济正在蓬勃发展的中国内地。

　　事实上，陈启宗当时的判断并没有得到全部人的认可，在很多人看来，香港的房地产市场已经回复繁荣正处上升期，是值得加大投资的好时机。但这并没有动摇陈启宗北上的决心。

　　1992年，恒隆正式定下了进入内地的计划，并圈定了北京、上海和广州作为桥头堡，最终上海成为恒隆进入内地的首选，并在随后连拿两块重要地块。

　　其中，徐汇区徐家汇地铁上面的5公顷土地，成为了1999年率先开业的上海港汇恒隆广场;另一块静安区南京路的土地，就是如今的上海恒隆广场所在。

　　时任恒隆地产董事，直接负责了上海两个项目前期工作的林宠升后来回忆称，“这块地是1993年12月22号拿下来的，从我1月17日和他们碰面开始差不多是十一个月的谈判过程。”

　　他这样形容此时上海恒隆广场优越位置：“从地理位置的角度来讲在上海找不到比这更好的一块地了，上海当时最标杆的两个物业——上海展览中心和波特曼就在旁边且位于十字路口。所以那里绝对是最可能做出标杆项目也是上海最核心最好的一块地。”

　　而这一项目，也是当年上海静安区大规模改造总标价最高的项目，恒隆投资3亿美元，这也快速拉动区内其他地块项目的相继签约。静安区也就此正式拉开了以南京西路全面改造和综合开发为龙头，建设上海中心一流城区的序幕。

　　历时8年，2001年南京西路恒隆广场正式落成，成为此时浦西最高的建筑，它与梅龙镇广场、中信泰富组成了这时上海著名的商业“金三角”。这里后来也创下了恒隆集团乃至中国商业地产的多项佳绩。

　　而另一个项目港汇恒隆广场，则成上海最早单月税收过亿的“月亿楼”。

　　陈启宗的上海滩

　　一场秋雨之后，前几日还颇为炎热的上海一下子凉爽了许多，南京西路上，茂密的法国梧桐树叶还保持着绿色，并不算太过于宽阔的街道两旁林立着不少名品商店。每一个国家都有这样一条著名的商业街道，南京西路之于中国，就像香榭丽舍之于法国，第五大道之于美国。

　　南京西路是上海名副其实的最高档的购物片区，虽然全长不过2933米，却因为拥有恒隆广场、中信泰富、梅龙镇组成了著名的商业“金三角”而与会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等“金五星”一起交相辉映。

　　不过，进入2010年之后，上海的零售商业和全国其他城市一样备受挑战。一方面上海本地形成了15个市级商圈，分散了部分消费能力;另一方面，越来越强劲的电商甚至跨境电商的兴起，也使得往日高大上的奢华购物中心们压力巨大。

　　而有研究报告指出，近年上海的城市商业综合体数量逐年增长。其中，2016年上海城市商业综合体新开业39家，2017年上半年新开业10家，下半年预计新开31家，并预计2017年底上海全市城市商业综合体将达到230家。

　　虽然，从租金水平、出租率、坪效等数据来看，南京西路商圈仍处于上海领先地位，但恒隆广场要在上海滩230家商业综合体中继续保持竞争优势，同样需要改变与更新。

　　对此，陈启宗就曾表示，“当世道不好，品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候，他一定会选择留下最好位置、最好商场的那一两个。”所以，只要恒隆在一个地方的商场做到了第一、二名，自然不怕零售萎缩、商家搬离的情况出现。

　　因此，提升目前恒隆香港和上海的旗舰项目，使之从建筑外观、风格动线、品牌商家等方面都更符合当前消费者的喜好，将继续保持恒隆零售商业项目在市场更加有力的竞争优势。

　　而据观点地产新媒体了解，上海恒隆广场的资产升级其实只是恒隆整个集团从2012年就开始的核心资产优化计划中的一个项目而已，当然，上海恒隆广场是其最重要的项目之一。

　　信息显示，自2012年起，恒隆就分阶段投入逾20亿港元，改善及翻新香港及上海项目，其中香港项目占4亿港元，包括山顶广场、康怡广场、位于旺角地区的雅兰中心、家乐坊及栢裕商业中心、荷李活商业中心以及位于铜锣湾的Fashion Walk等。其余则用于上海两个大型广场。

　　在香港，恒隆今年优化重点项目是山顶广场。据悉自3月起，香港山顶广场已展开大型优化计划，分两阶段进行，整项工程料于2019年完成。涉及重点包括于入口打造一个标志性的玻璃建筑，另会重新规划室内空间，扩大中庭。

　　在内地，恒隆进行优化的资产则主要就是上海恒隆广场及港汇恒隆广场。上海恒隆广场的优化工程从2015年开始，于2016年年底结束;港汇恒隆广场优化工程和于去年第四季展开，工作包括翻新办公楼，商场主楼和新翼，并提升商户组合，预计于2019年完成。

　　为什么恒隆要花这么大手笔要升级这些位于中港两地的资产?陈启宗如此表示：“为了这两项大型物业的长远发展，我们逼不得已展开工程。”

　　显然，资产优化完成后短期内可为恒隆带来平均约30%的资金收入增长是其中的一个原因，但恒隆进行此番动作的重要原因则是在于应对内地和香港近年出现的商业地产寒流。

　　事实上，值得注意的是，上海的商业市场目前已现回暖迹象。据国际知名商业服务机构年中发布的《2017年一季度全球顶级商圈租金报告》显示，中国顶级商圈的租金在今年第一季度中，上海出现5%左右的上涨。

　　现在，陈启宗对于上海恒隆广场的改造成果颇为满意，在二楼的开放式餐厅旁边，他指着正在预热表演的中庭说，“这里的观看角度最好，就是这里。”