东方证券首席经济学家 邵宇：金融周期达到顶峰之后的房地产路径

　　非常高兴能有这个机会跟大家做一个交流，昨天的对话环节提到房地产行业挣钱是比较舒服的，因为既挣到了经济增长的钱，也挣到了印钞机的钱，还挣到了隔壁老王的钱。怎么理解这个东西?包括未来房地产发展的潮流应该往哪个方向?今天跟大家做一个深度的分享。

　　什么叫挣到了经济增长的钱?中国从1987年用名义GDP计量的每年增速，也就是说从1987年起GDP每年增长为16%，如果你每年的增速达到了16%，就挣到了这个经济增长的钱。

　　另外一个M2增速，过去30年的年化增速是21%，这意味着什么?如果你这家公司，或者是你做投资，你个人的奋斗，如果每年不能维持21%的增速，并且持续30年，理论上你就是一个失败者，每年增值保值21%，这不是一个容易的目标，但是这应该作为你投资的一个基准。

　　有人说，如果做二级市场怎么样?根据我们研究，如果做二级市场能够每年获取21%的收益，并且持续30年，这样的人有没有?活着的人里面只有巴菲特能做到。

　　我们发现每年货币增长比GDP增速大概高5%的，在过去大多数时间，我们所提供的水都比我们提供的面增长来得快。我们作为地产企业都很清楚，这两方面我们都没问题，都获取了这里面的增长。

　　还有一个是挣隔壁老王的钱，可以想想地产在GDP中的构成，最近大家做投资在股票市场上，大家会感觉到最近的行情是漂亮50的行情，就是龙头50只股票增幅是最大的，包括中国平安、格力等。

　　但是另外一个群体是倒霉3000，什么叫倒霉3000?也就是中小创为核心的股票表现都不好。如果你的流动性没有额外的增量进入的话，漂亮50赚了，倒霉3000就亏了，所以这就叫隔壁老王的钱。

　　这样的增长会带来什么样的后果?这个后果非常明显，也非常重要。通过我们所了解的所有的数据和各种投资策略，我们发明了160种投资策略，你可以想象的任何一种投资策略我们都做过，比如说你买一瓶红酒从1987年放到现在可以增值多少钱，你可以买一幅名画，最后得到的结果是这样的。

　　把每年增长的货币购买力叠在一块，最新数据是接近160万亿，这就是流动性的“洪荒之力”，某种意义上说，我们个人奋斗，做公司、做企业、做投资，都是在这根线上波动，赢了它你就是人生赢家。

　　在我们研究的160多种投资的大类的策略里面，只有两类是能够持续跑赢我们的购买力的增长速度的。什么叫跑赢?只要穿过去就是跑赢，注意我说的是股权投资，而不是股票投资。

　　在过去30年，房地产每年的增速是6%，对比我们的21%也不是很性感，但是大家知道我们可以加杠杆，如果首付2成，我加杠杆5倍，每年的增长就是30%，扣掉按揭贷款的利率，每年的年化收益率是23%左右。

　　在中国人可以拥有的投资类别里面，除了这两种，加了杠杆的核心城市核心地段的房地产，和一少部分的科技公司的股权投资，其它的是不能跑赢我们的资金增长的洪荒之力的。

　　带来的结果是什么?立即分出了输家和赢家。