博鳌特写 他山之石：多元地产故事里的存量机遇与互联网

　　如果说“多元化”的不确定性让房企举步犹疑，那么房企不妨站在门外探探口风甚至利用他山之石，博鳌大讲堂便提供了这样的机遇。

　　七月，“租购同权”政策的出台再度引发市场对存量市场的关注，常年在增量时代里“养尊处优”的房企们，站在通往存量市场过渡阶段，该如何先行把准市场的脉搏?

　　保利地产集团副总经理余英便提出了这么一个观点，他认为增量市场与新房市场并不是此消彼长的关系，而是可以兼得的鱼与熊掌。

　　聚焦到租赁市场领域，链家研究院院长杨现领认为，并不是所有的城市都有租赁市场的机会，而拥有这种机会的市场需要满足几大元素，即人口有净流入、服务业占比超过50%且持续上升、房价收入比偏高、租金有上涨空间且租金收入比相对较低。

　　虽然外界有些声音认为中国一线城市的租金回报率只有1.5%左右，从而质疑未来租赁市场的前景，但杨现领认为，租金回报率低是事实，却不意味着租赁市场没前途。

　　“租金未来还有红利，每年大概以8%左右的速度在复合型增长，未来租金的涨幅是稳定的，有多少收入的增长大概就会有多少租金的增长。”可以看出，自称是来泼冷水的杨现领对于租赁市场还是看多的，但他确实也不忘对在座的地产商们摆明现实。

　　他表示，虽然目前已有一些针对租赁市场的支持性政策发布，但这并不意味着租赁市场会迎来一个快速的爆发期、上升期。他建议企业要把握节奏，要慢点来，要把租赁当成一门十年的生意来做。

　　“这跟开发完全不同，租赁强调的是强运营，开发强调的是快周转，这是两个不同的本质。”

　　从具体操作上，专注于大数据服务的TalkingData 合伙人蒋奇则认为，存量资产的运营最核心的一点便在于要建立一个庞大的数据库。据蒋奇所称，TalkingData为房企所作出的解决方案涵盖了地产行业各类业态，包括前期的投测，营销推广，以及后期的持续运营，涵盖在物业管理与运营、社区金融、教育还是养老等领域。

　　在互网联无孔不入的时代，除了大数据，互联网+更为房地产行业各个领域带来了无限的想象空间，譬如物业。

　　彩生活首席执行官唐学斌认为，物业与互联网的结合有两种方式，第一种是+互联网，如互联网在销售营销、大数据上的支持，能够帮助物业公司提高效率、降低成本。第二种是互联网+，即为物业提供服务的互联网平台。

　　唐学斌表示，物业管理平台最重要的是入口，但是平台真正创造价值的是内容，所以平台能不能够具备价值，取决于它能否转换成销售和利润的产品，转换成现金流。

　　唐学斌在现场还自嘲，与业界人士私下交流时经常抱怨“前世作孽，今世做物业”，原因便是行业涉及事情琐碎繁多，收入低。但唐学斌看到了物业管理行业的未来——这将是一个十万亿的大产业。

　　不只是物业行业骨头难啃，产业地产同样在这场论坛上也被中城新产业董事长刘爱明先生吐槽生意不好做。要解决生意不好这个问题，他采取的方式便是要从提升入园企业的生意入手。“产业园区需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营、服务和产业转型升级生态圈构建，通过价值创造驱动实现企业发展。”

　　在演讲的最后时刻，刘爱明重点提到，房地产如果分上下半场的，上半年核心词是销售，下半场核心词就是运营，运营确实相对更为困难，这也就是这次他的演讲主题“科技地产窄门之路”中“窄门”的意思。