“一铺富三代”还是“一铺坑三代”？ 投资商业抓住地铁商圈

　　均价在3万~4万/平方米左右，投资200万元，可购买50平米左右的商铺，以租金100~150元/平方米/月来算，租金可达5000元~7500元/月。

　　写字楼

　　均价在1.5万~2万元/平方米左右，投资200万元，可购买100平米的写字楼，以租金80元~130元/平方米/月来算，租金可达8000元~1.3万元/月。

　　徐东附近一处商业综合体营销中心前，用“变形金刚”招揽人气。记者苗剑 摄

　　投资商业地产抓住地铁商圈不放

　　如此分析，老徐对商业地产投资给出了以下建议：

　　关于写字楼：一定要选商务区楼盘、大品牌管理以及地铁口周边。千万不要选择偏远的地方。

　　关于商铺：不要选背街、不要选三环外，也不要选包租，因为包租担心后期开发商“资金不支”，造成投资者损失。商铺在地铁口，收益更多。

　　不能只算投资回报率的数字

　　投资商业地产收益和风险并存，那是不是就一弃了之呢?

　　老徐说，那可不一定。投资商业地产，不能只算投资回报率的数字。

　　老徐是谁?

　　武汉晨报《老徐侃房》栏目主持人徐建生，15年资深房产行业经历，业内房产投资达人，眼光独到，推荐项目多为片区房价涨幅前三甲，多年来准确预判与果断出手，实现0~1000万财富传奇，已是当下房产界响当当的网红，被粉丝称为“三镇楼市雷达扫描机”与“家庭房产最佳配置分析师”。

　　对于此次晨报关注的商业地产投资，老徐给市民们算了一笔账：

　　同样是投资200万元，地段在二环附近，看看收益如何：

　　《商铺为何成为甩货?》追踪

　　昨天，晨报关于《商铺为何成为甩货?》的报道见报后，引起读者的关注和议论，不少读者通过晨报多媒体平台讲述了自己的商业地产投资故事。

　　有的讲过去曾经是“一铺富三代”，有的讲现在是“一铺坑三代”，商铺经过几年的变迁，为什么会有这么大的差异?

　　傍上大商业体，小商铺赚钱稳稳当当

　　在银行工作的吴女士从今年开始，每月4000多元的商铺租金落袋了。

　　5年前，她就在地铁3号线(当时还未开通)一个站点附近买了一个40平米的商铺，总价80万，首付50万，贷款5年，每月还贷5000多元。

　　开发商承诺包租20年，每月租金4000多元。

　　如此算来，吴女士每月只需自掏腰包1000元，用于还贷。

　　今年，贷款已全部还清，每月可以纯收租金4000多元了。吴女士粗略算了一下，加上自己的50万首付、五年贷款的利息及通货膨胀，想完全收回成本估计还要七八年。吴女士说，“这已经算不错了，商业地产能在15年内收回成本，都属于良性投资。”

　　担不担心未来商铺出现问题，成本收不回来?对记者的这个问题，吴女士很自信。

　　她介绍，自己购买商铺前，将开发商的实力以及未来的经营模式，都摸得一清二楚，也咨询了业内的朋友。她所选的商铺是依托开发商的一个大型自持的商业体，也就是说，开发商把核心的商业体自己经营，出售的是其周边的商铺。这样，有一个大型商业体良好经营，保证人流量，可以辐射至周边商铺，同时又在地铁口附近，不愁店铺租不出去。

　　为此，吴女士提醒市民，地段、交通及开发商的经营理念是投资商业地产的市民一定要注意的三个方面。

　　开发商资金链断裂，说好的收益打水漂

　　汉口的陈先生在2007年购买了一个10平米的商铺。这个商铺由以往的一个商场改造而成。

　　陈先生说，“当时考虑到地段就在未来开通的地铁口旁，且周边有几个大型住宅小区，应该值得投资。”当初也是开发商承诺包租6年，前三年的租金都直接从房款里扣除。

　　陈先生当时算了一笔账，总价才20万，首付抵扣前三年租金后，还不到10万元。每月租金1800元左右，足以以租养贷。

　　“特别是6年后包租合同到期，又续签了包租合同，我想着再过几年就可以回本了。”陈先生说。

　　可是，没想到，2015年底至2016年初，由于开发商出现资金链断裂，陈先生已有一年半没有租金收入了，他估算了一下自己的损失，想收回这些年的成本，估计还差五六万。

　　他提醒打算投资的市民，投资商铺时，还是得多留心，别以为“以租养贷”就可以高枕无忧。商铺的开发商每年的动态还是得关注，一旦发现异常时，得提前做准备，把损失降到最低。