港资内房也在抱团拿地 中海重回港府联合信置嘉华夺标锦上路

　　与内地土拍市场不同，香港土地通过招标的形式出让，少了几分现场观战的刺激。不过，答案正式揭晓的时刻同样让人期待。

　　今年3月，港铁一份年报将西铁锦上路站一期土地招标公众于世。

　　经过近两个月的投标，5月26日，港铁公司宣布香港西铁锦上路站第一期物业发展项目的投标结果，竞得者为信和置业、中国海外和嘉华国际共同组成的宏键有限公司，以83.3亿港元的一笔过预缴付款出价成功投得该地块，每呎楼面地价预计达4500港元至6800港元。

　　值得注意的是，这是港岛土地成交中鲜见的港资内房联合体夺地，是否预示着，未来港资将改变投地习惯?

　　标书与纪录

　　83.3亿港元的成交价属市场预期上限(市场估值55亿港元至84亿港元)，而宏键亦须按项目所得纯利的5%固定比率摊分利润予港铁公司。

　　资料显示，该项目地盘面积约44.9万平方呎，最高可建楼面面积约123.7万平方呎，提供最少1652个住宅单位，当中约四成单位的面积不超过538呎，项目预期于2025年竣工。

　　有消息人士指，项目招标条款列明日后需支付3.55亿港元前期工程费，销售所得纯利的5%需要分摊给港铁。若建筑费超过80亿港元以上，即每方呎建筑费约6469港元，港铁就可获分红。业界认为，该种做法是希望发展商不要把项目做得太豪华，并保障政府收益。

　　据观点地产新媒体翻查资料发现，该地块2012年香港政府便有意推出，时任财政司司长的曾俊华发表财政预算案时建议增加土地供应，经港铁研究后，认为西铁元朗锦上路站和八乡车厂及附近一带的乡郊土地有极佳的发展潜力，可以提供更多房屋用地。

　　2014年，政府正式计划将元朗西铁锦上路站及八乡车厂连同周边土地作郊区市镇发展，面积约相等于158个香港大球场，可建3.37万伙公、私营房屋，锦上路上盖最快可于2018年招标。其中，以西铁锦上路站及八乡车厂两幅上盖用地规模最大，消息人士表示，由于有关土地不牵涉收地，故可较快推出市场，预计短、中期供应约8752伙。

　　无论从规划还是土地价格上看，该项目对于开发商而言无疑是块大蛋糕，因而也遭到众多房企的热捧。

　　早前4月24日港铁宣布，该项目接获35份意向书，创下西铁沿线上盖项目新高;但以港铁全港沿线项目计，仅次于黄竹坑站年初创下的39份意向书纪录。最后收到最少五份标书，包括新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、会德丰及华润置地等。

　　中海重回港府

　　是次拿地，充斥着中海重返港府的意味。事实上，对于中海而言，香港是一个既熟悉又陌生的市场。

　　据观点地产新媒体查阅此前资料得知，中海的历史可以追溯到1979年。当年，中国海外集团有限公司在香港成立，主要承建香港的建筑业务。

　　经过几年发展，中国海外开始从一个建筑商转型到一个开发商。1986年4月，中国海外投资发展的第一个香港地产项目海宝花园发售成功，香港居民争相购买海宝花园，并很快留下“排队买楼不知价”的美名。从1988年到1997年的10年间，中海的重心一直在香港，并在香港开发了大量的住宅项目。

　　曾有报道称，每15个香港人就有1个住在中海的物业里。据不完全统计，中海在香港累计建造房屋面积1280万平方米，可供50多万人居住，先后独资和主导发展了南浪海湾、中国海外大厦、雅利德桦台、富豪海湾、牛津道1号等60多个地产项目，其中不乏超高端的顶级别墅项目。

　　1997年时，因受到亚洲金融危机的影响，中海在香港的发展受到严重打击。随后中海将发展的目光投向了国内，从此开启了在国内的高速发展之路。

　　资料显示，中海转身内地后，在香港大批量拿地开发项目是在2010年前后。2010年9月，中海曾宣布将在2010年第四季度推出位于香港、珠海、澳门三地的多个豪宅项目。

　　2013年，中海以22.7亿港元摘得九龙启德两幅实施“港人港地”措施的住宅用地，两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.4亿港元，发展项目的住宅单位总数不得少于1145个。

　　中海最近一次拿地则是在2016年，中海以21.3亿港元新界大埔市地段第221号用地。

　　而在近期香港土地招标市场，亦常常能见到中海的身影。观点地产新媒体查阅2016年中海年报显示，于香港土地储备19万平方米。截至2017年前2月，中海在港澳地区已经实现销售超40亿港元。

　　港资内房抱团

　　前任中海地产主席肖肖在今年业绩发布会上曾表示：“中海不会放弃香港市场，还是希望在过去的基础上能够继续再做大。公开市场上拿地会越来越困难，所以中海也会联合拿地。”

　　与前几次香港土地招标结果不同，这一次由港资内房联合体。

　　今年以来，香港土地市场拍出的地块中，除了由港资房企独资拿下外，内房联合体联手摘地的模式也越来越常见。

　　其中，位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地，由恒基兆业以232.8亿港元独资摘获;而位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地，中标者则为合景泰富与龙湖地产内房联合体，合景早前更是联合龙光拿下启德地块。

　　对于中海联合港资信置、嘉华的方式夺标，业内人士表示，这种形式并不稀奇，港府推出的土地金额比较高，目前以合资方式入标的形式有利于开发商将风险分散;另一方面，香港土地招标市场面对内房联合体的冲击，合资的方式更有利于增加中标的几率。

　　随着涌入香港市场的内地资本增多，港资企业独资拿地的惯用方式显得相对比较弱势。熟悉香港市场人士认为，为了抗衡强大的内资渗入，抱团的现象会逐渐变得普遍。

　　据观点地产新媒体了解，于5月26日中午12点截标的香港启德1F区2号商业地块

　　，共收到12份标书，包括世茂、中国海外、南丰、长实、会德丰、华人置业、恒基兆业、亿京泛海财团、华懋等。

　　其中只有南丰、长实、会德丰、恒基兆业及华懋等企业表示会独资入标项目。

　　资料显示，启德第1F区2号商业地块占地20.5万平方呎，最高可建楼面面积19.12万平方呎，若建成酒店，楼面面积则为16.1万平方呎。出让条件要求，发展商不可拆售，并需要兴建公共运输交汇处。

　　据市场估计，地块估值介乎133.8-229.4亿港元，折合楼面价相当于每平方呎7000-12000港元，预计项目总发展成本在250亿港元以上。

　　竞争如此激烈的抢地大战，最终鹿死谁手，同样值得期待。