李嘉诚京城卖楼24载 长实誉天下再批预售与港资周期长河

　　而扩展至全国，尽管自2013年开始李嘉诚便已停止在内地拿地，但截至目前，在长实地产集团拥有的1,260万平方米可开发土地储备(不包括农地及已完成物业，但包括发展商于合作发展项目的权益)中，仍有1,160万平方米土地储备是位于内地，分别分布于北京、长春、长沙、成都、重庆、大连、东莞、佛山、广州、惠州、江门、增城、中山、珠海、南京、青岛、上海、武汉等多个城市，各项目自拿地至今，均有一定的“历史”。

　　港资房企周期长河

　　尽管因为大多数项目拿地之后迟迟无法开工而频繁遭遇“囤地”的质疑，但在利润上，相对内房企业，港资企业无疑有着绝对的话语权。

　　据长实地产2016年年报显示，2016年长实地产在内地录得已确认物业销售收入359.14亿港元，录得物业销售收益105.35亿港元，利润率高达29.33%。

　　业内人士就分析，长实地产业务较高利润率的获取，主要源于项目较低的土地获取价格。

　　以誉天下项目和御翠·尚府(逸翠园)项目为例，逸翠园拿地的费用约7亿元，地块总建筑面积约40万平方米，折合楼面价约1750元/平方米;而2016年初姚家园附近驼房营村地块的楼面价已经达到5.5万元/平方米，2016底成交的61.5亿东风乡豆各庄农民安置房地块楼面价也已经到达2.59万元/平方米。

　　誉天下所在的温榆河区域在1998年的拿地成本只要60-70万元/亩，2008年则涨至300万元/亩。2016年顺义后沙峪宅地以7.5亿元成交，住宅部分楼面价高达4.46万元/平方米。

　　虽然拉长的项目周期在一定程度上沉淀了长实部分资金，但由于长实负债率很低(2016年净负债率为2.7%)，购地所用资金多为自有，融资成本也相较其他企业有优势，所以在资金压力上并不大。

　　而伴随着内地房价上涨而来的土地增值完全可以弥补长实的这一部分资金沉淀损失，并使得长实在内地项目的销售能够完全自己“把握”节奏而少受市场调控周期波动的影响。

　　以誉天下为例，其在2008年开盘的时候就曾经超低价“促销”，为此甚至不惜拿出近亿元对先期业主进行差价补偿;2014年，誉天下转入现房销售的房源批准的拟售价格为59769元/平方米，成交均价却在31000元/平方米。

　　虽然这一定程度上是降价出售，但在市场冰冻期，长实这种透过拉长项目开发销售周期而显现出来的低成本土储“任性本钱”，也让其在应对市场高低沉浮的调控周期长河过程中，能够应对得更加自如。