中骏50亿纳储二三线 青岛溢价763%并购拿地与转向背后

　　过去的2016年，中骏在一二线土地获取上，以进取的姿态让业内印象深刻。时隔一年，而今中骏置业拿地动作较为内敛，并与过去强调的“聚焦一二线”风格有所不同。

　　据观点地产新媒体不完全统计，截止2017年4月25日，中骏已在漳州、济南、徐州、南京、青岛、惠州6个城市连落12子，总代价超过50亿元，占地面积超59.11万平方米，总建面逾120.6万平方米。

　　于12子的布局中，中骏以并购方式获得的青岛胶州项目尤为瞩目。据了解，4月25日中骏经过332轮报价击退其余6家竞买人，以总价8.12亿元拿下该项目，溢价率达到763%。而这也是中骏置业首次进军青岛市场。

　　值得注意的是，与2016年在一线及核心二线城市大量扩储相比，今年中骏的布局逻辑更为低调，不仅采用并购和收购的方式缓冲招拍挂市场的高成本，还在城市布局上有所侧重，加大对二三线城市的持仓力度。

　　业内人士表示，和大部分企业一样，受一线土地市场供应少以及越发高企的地价影响，中骏置业转变思路，转向二三线城市寻找商机。

　　50亿加大二三线持仓

　　于2016年业绩报告中，中骏曾提及，未来将继续聚焦一线城市及核心二线城市的战略，每年进驻二至三个核心城市。

　　而今，2017年已过三分之一，一线纳储中尚不见中骏的身影。不过，观点地产新媒体观察发现，中骏已成二三线城市的“常客”。

　　不完全统计，截至目前中骏已在漳州、济南、徐州、南京、青岛、惠州6个城市相继落下12子，总代价超过50亿元，占地面积超59.11万平方米，总建面逾120.6万平方米。据计算，布局的12个项目中二三线城市比例各占50%，其中最为瞩目的是山东青岛项目。

　　2017年4月25日，中骏置业以332次报价、763%溢价率、成交价8.12亿元，买下山东高速旗下的青岛众裕泰置业有限公司(以下简称众裕泰置业)100%国有产权。七家房企激烈缠斗的背后，是众裕泰置业尚未开发的4宗“处女”地块。

　　据了解，早于2014年11月11日，山东高速通过拍卖方式竞得青岛胶州经济开发区交大大道以东、黄河路以北、辽河路以南四宗住宅兼商业用地，面积共约300亩，可开发体量约40万平米，总价约2.12亿元。彼时，山东高速竞得这些地块的楼面地价仅为535元/平方米。

　　不过山东高速整个地产板块毛利率仅有8.24%，房产业务亏损严重。为了“解套”，只能将旗下众裕泰置业的全部产权卖出。此次中骏置业竞得的青岛众裕泰置业100%产权，需要支付净得价8.12亿元再加上需偿还2.19亿元借款。以此计算，中骏拿地总价超过10.3亿元(不计入各种税费)，折合楼面地价约2597.55元/平方米。

　　统计数据显示，2017年4月胶州新房成交均价约为6300 元/平方米，价格较上月上涨11.73%。青岛业内人士告诉观点地产新媒体，目前胶州房价呈上升趋势。加上青岛新机场落户、青岛胶东临空经济示范区获批、建设航空之城等利好影响，未来房价还将迎来更多上升空间。

　　该人士还指出：“中骏拿下的4宗地块加上建安成本等，未来只要产品售价不超过7500元/平方米，就能回本。”

　　于青岛之外，2017年至今，中骏还以收购方式拿下三线城市——徐州铜山区两宗土地，成功布局第19城。据了解，两宗地块位于铜山区北海路南端与连霍交汇处，距离铜山万达广场4公里处，总占地面积约10万平方米，未来将规划建成高层住宅、商业等多元化产品业态。

　　招拍挂市场方面，中骏也俨然成为二三线市场的常客。2017年3月9日，中骏置业以6.07亿元的代价在福建漳州龙海连下三商服地块，该地块占地面积为4.27万平方米，地上可建面积约9.4万平方米，土地用途均为住宅用地—城镇住宅用地(普通住宅)和商服用地—批发零售用地(商店)。

　　3月31日，中骏还投得南京市一幅地块，作价19.1亿元。该地块位于南京江宁区禄口空港新城，与中骏已经取得的江宁区地块仅一路之隔，占地面积4.26万平方米，地上可建面积约14.8万平方米，楼面价12842元/㎡。

　　纳储风向转变背后

　　翻看去年销售业绩发现，2016年中骏一、二线城市合同销售金额总和达约65.8%，其中，位于长三角经济圈的上海市的合同销售贡献率大大提升，达到32.4%。

　　于一二线城市录得业绩大头后，中骏置业在年报中展望，“2017年热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄，但成交价格仍可能维持在较高水平;三、四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益，有望缓解去化压力。”

　　在2月28日中骏置业于香港举行的2016年度业绩会上，董事局主席黄朝阳指出：“中骏聚焦一二线城市并不意味着完全放弃三四线市场的发展，而是将其作为一二线城市的一种补充，不会作为主流。”

　　而从目前中骏在土地市场的表现来看，三四线似乎不再是作为“备胎”存在。截至目前为止，2017年中骏落子的12个项目中，二三线比重各占50%，而一线城市甚至强二线城市均不见踪影。

　　这与2016年频频于一二线城市高溢价拿地，形成鲜明对比。2016年2月，中骏在北京门头沟地王争夺战中，以39.48亿元、配建5万平方米公租房的代价，拍下了北京门头沟龙泉镇地块。高达4.1万元/平方米的楼板价，也打破了该区域的土地单价纪录;

　　随后的9月2日，中骏以16.67亿元拿下上海普陀真如城市副中心住办地块，溢价率为0.12%，楼面均价约每平方米2.06万元;9月7日，中骏以21.06亿竞得上海市青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-01地块，楼板价41921元/平方米，溢价率244%。

　　对于中骏集中火力进驻二三线城市，业内人士对观点地产新媒体表示：“当前将区域布局向三四线城市延伸的企业不在少数。这也在情理之中。”

　　上述人士指出，当前一二线城市土地获取难度逐渐加大。以青岛主城区为例，2015-2016年其土地供应量仅为过去的三分之一，而参与招拍挂的开发商却不在少数，更少的土地面临着更多的竞争，拿地难度可想而知。

　　除了供应数量，很多一二线城市对开发商的拿地资质也做了进一步要求。业内人士在接受观点地产新媒体采访时透露：“过去商业、办公用地供应比较多，但是近年来由于土地稀少，很多城市都要求开发商带产业拿地。在一二线纳储不得的情况下，不少开放商只能转向三四线城市拿地。”

　　其实从黄朝阳在业绩会上的表态来看，也能窥出中骏些许的感受。在2016年8月10日中骏召开的中期业绩会上，黄朝阳透露一线城市跟核心二线城市地价明显过高。只不过彼时，中骏还是以进取的姿态夺下上海普陀真如城市副中心住办地块和上海市青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-01地块，继续抢占一二线土地市场话语权。